觀點網 香港報道 10月7日，2026年第四季，香港住宅樓市正站在一個微妙的轉折點上。過去一年積累的市場購買力已陸續釋放、內地跨境資金政策收緊與美國聯儲局加息這兩股力量的拉鋸反應開始顯現，樓價升勢明顯放緩，市場進入「整固期」與「以價換量」的轉向階段。
回顧第三季，香港住宅市場已呈現整固趨勢。中原地產數據顯示，第三季整體住宅樓宇買賣錄得13,242宗，按季大跌40.2%。差估署最新數據亦顯示，今年首8個月私宅售價指數累升約7%，但7至8月樓價已開始出現約0.8%的回調。
受美國聯儲局利率轉向、股市波動及內地收緊跨境資金政策影響，戴德梁行修正後市預測轉趨審慎。該行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢表示，考慮到第三季交投放緩，全年住宅成交預測由對上一季估計約7.5萬宗，向下調整至約6.7萬至6.8萬宗水平。樓價方面，若第四季利率再次上調，樓市短期將以整固為主，故全年住宅樓價升幅料約7%水平。
內地買家：撐起香港樓市的「半邊天」
香港住宅樓市本輪復甦，內地買家的推動作用顯而易見。2024年香港取消針對非居民購房者的稅收後，內地客湧入香港房地產市場，規模迅速膨脹，購房量約佔香港總購房量的三分之一。
據第一太平戴維斯數據，今年首季在至少1億港元的樓市交易中，內地買家佔比超過一半，相較2025年約40%的比例進一步提升。美聯物業研究中心於2026年3月發佈的《內地買家深度分析報告》顯示，香港樓市全面撤辣兩年後（2024年3月至2026年2月），內地買家入市情況急增，期內一二手住宅註冊量達27,702宗，較撤辣前激增1.63倍；涉及資金約2,884億港元，其中高達60.3%流入一手市場。
然而，支撐這一輪升勢的外部條件正在鬆動。內地自年中起開始收緊跨境資金政策，戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明在發表2026年第三季香港物業市場回顧及展望時表示，該行9月錄得的詢價量，相對於5月的年內高位回落約35%。與此同時，美國聯儲局9月加息0.25釐，年底前可能再加，香港銀行的按揭利率面臨跟隨上調的壓力。跨境資金通道收窄與融資成本上升同時發力，產生了雙重抑制效應。
面對第三季交投放緩，發展商隨即於季尾變陣，接連以貼市甚至低市價部署。其中油塘擎海首批折實平均尺價跌穿1.4萬港元，較2023年油塘親海駅「深水炸彈價」每尺14,997港元更低，創近十年九龍市區新盤新低。踏入第四季，相信樓市繼續由一手主導，「以價換量」將成為發展商的主要策略。
從「增量敘事」到「存量博弈」
儘管短期整固，大行花旗對香港樓市中期前景仍維持正面看法，預測2027年本港樓價升6%，租金創新高，同樣升6%。
花旗指出，政府新的《長遠房屋策略》人口方面預測保守，低估未來家庭形成的速度。長策訂下的2027至2036年度最新私人房屋供應目標為12.6萬夥，按年跌5%，亦即每年1.26萬夥，並較10年前（2016至2025年度）的19萬夥目標低34%。需求則大致穩定，按年持平，較10年前跌8%，公私營比例為70/30。隨着新供應更集中於北部都會區，花旗認為核心區的供應前景將更為緊張。
該行指，學生流入帶來額外需求上行空間。香港在2015至2025年學生簽證增加51,000張；而2030年非本地學生10萬人的目標，在五年計劃下只意味每年增長4,000人。由此推算的需求為23,000個單位（假設每個單位住2名學生），現時已經按年增長45%，即增加7,200個單位，抵消了家庭組成速度放緩。隨着香港加速發展成為教育樞紐，預計需求有進一步上升空間。
花旗認為，官方需求預測可能低估未來家庭組成數目。按長遠房屋策略預計，2027至2036年人口增加41.8萬至806萬，只會帶來18.68萬個新家庭；對比2015至2025年，當時人口僅增長20萬，已帶來30.4萬個新家庭。該行又預期人才與學生流入會帶來需求上行空間；香港的遞延收益稅改革，有機會成為短期催化劑，吸引金融專才。
該行指，私人住宅落成量預計於2027年跌至15,400夥，而2025年為18,400夥；2026年為17,000夥。基於2023至2025年的土地供應，預計2028年落成量維持在相近低位。2026年首8個月一手成交量按年增長10%至14,300夥；該行估計2026年銷售按年升3%至21,100夥。
在專才、學生及新來港人士的租賃需求支持下，政府租金指數首8個月累升約4.9%。租務市場表現相對強韌，戴德梁行料全年住宅租金有望升5%至7%。租金漲幅跑贏售價，意味着「供平過租」的邏輯正在部分區域重新成立，這或許是樓市最紮實的底部支撐。
這場樓市起伏的本質，是香港住宅市場正在告別一個由南下資金主導的「增量敘事」，迴歸到一個由本地剛需與專才流入共同支撐的「存量博弈」。前者來得迅猛，去得也快；後者雖然緩慢，卻更為持久。對於市場參與者而言，理解這兩種力量的消長節奏，或許比關注短期樓價波動更為重要。
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