觀點網 有些建築的命運，是從封頂那天開始懸置的。

10月13日上午，佛山禪城區季華六路北側，天豐花園二期項目三幢裹着灰色幕牆的高層建築工地內拉起了紅色橫幅，上面寫着“天豐花園二期項目復工續建啓動儀式”。

橫幅背後，藏着粵裕地產從高光跌落的軌跡，也沉澱着天豐譽城自此靜默的五年。

促成天豐譽城重新開工、走向交付的並不是粵裕地產重生，而是2025年8月發佈的一份關於“佛山市粵裕房地產投資有限公司破產重整案共益債投資人招募”的文件。

走過投資人確定、電梯採購招標等實質性推進階段，天豐譽城從“死線”上被拉回，佛山季華六路上失約良久的商業體與千套公寓迎來入市的可能。

3000萬元的共益債方案為項目重新注入動力，這是佛山再一次用“共益債”這三個字來回答爛尾樓的問題。

粵裕舊事

一切的原點，要回溯到16年前的冬天。

2010年12月，佛山市粵裕房地產投資有限公司以樓面價1026元/平方米拿下天豐花園地塊。

如今，作為佛山禪城區的核心區域，季華六路周邊已經聚集了恆福國際商業中心、金鉑中心，以及近期剛開業的萬象天地。但在2010年的季華路，佛山地鐵3號線甚至還未出臺線網規劃。

而拿地的粵裕地產也只是剛成立一年的本地新手房企，沒有上市背景，沒有品牌背書，手上唯一的籌碼就是剛剛到手的天豐花園地塊。

據觀點新媒體查詢，粵裕地產大股東為佛山市粵晟房地產開發股份有限公司，實控人為黃福昌。黃福昌名下最早成立的公司則是佛山市南海匯軒貿易有限公司，成立日期為2003年9月，主要從事建築、裝飾材料批發，該公司目前經營狀態為已註銷。

從建材行業側面切入房地產，按照粵裕地產最初規劃，天豐花園地塊將分為兩期開發，其中一期為住宅用地，二期為純辦公商業用地。

走着當時最時興的快週轉模式，粵裕地產一期住宅用地的5棟住宅樓在2014年入市，2015年建成交付。

轉折則在粵裕地產將要投入建設二期地塊時降臨：2017年，天豐花園地塊二期調整規劃，將純商業用地改為商住用地，新增了住宅建築面積，最終形成2棟住宅、2棟公寓和一座5層商場的組合。

2018年，二期住宅（即“天豐譽城”）獲批開盤入市，住宅毛坯均價定在2.2萬至2.4萬元/平方米，預計在2022年6月交付使用。而公寓部分則計劃以“季華23號”的名義對外推售，共計676套。

粵裕地產的資金危機卻伴隨着天豐譽城入市而爆發，據觀點新媒體瞭解，多位業主後來向媒體反映，購房款並未全部打入預售資金監管賬戶，而粵裕地產此時已經開始出現工程款拖欠和工人欠薪的跡象。

到2021年，天豐譽城全面停工，此時住宅樓的主體已經接近完工，2棟公寓和商場雖然封頂，但消防、電梯、機電、內部裝修全部擱置。

一眨眼來到天豐譽城住宅部分原定的交付日期，業主們沒能拿到鑰匙。當年在祖廟街道辦的一場協調會上，開發商承諾“7月10日復工，明年3月交樓”。

而這個承諾最終兌現了一部分，天豐譽城2棟住宅在2023年6月完成了交付，較原定時間延期了一年，但公寓和商業部分，始終沒有等來復工的工人。

天豐譽城再次陷入停滯狀態，粵裕地產的財務狀況也在這幾年間急劇惡化。

據查詢，粵裕地產涉及約128宗司法案件，案由集中在商品房預售合同糾紛和合資合作開發房地產合同糾紛。

此外，天豐譽城售樓部在2024年作為資產被法拍，以1088.5萬元二拍成交，公寓房源則被系統鎖定、無法網籤，業主既拿不到房，也無法通過轉售止損。

到2025年，粵裕地產的資產與負債已經形成了持平局面。其中未出售的天豐譽城約4.5萬平方米商業物業及地下停車位，預估價值約4億元，項目公司總負債則同樣為約4億元。

儘管粵裕地產的資產勉強覆蓋負債，但前提是所持有的物業能夠以合理價格變現。而在天豐譽城爛尾狀態下，4.5萬平方米的毛坯商業體，幾乎沒有任何市場價值。

共益債救場

從2010年拿地到2026年復工，天豐花園地塊在季華路上見證着城市變遷與各類商業繁華，但始終無法參與進去。

直到2025年初，部分債權人以粵裕地產拖欠到期債務不能清償為由，向禪城區法院申請對其進行破產清算，隨後，另有債權人申請對粵裕公司進行重整。

2025年6月13日，禪城區人民法院駁回了破產清算申請，裁定受理粵裕地產的重整申請，並通過搖珠方式指定佛山市貝思特會計師事務所有限公司擔任管理人。

法院深入研判後認為，案涉項目主體工程已經完工，且地處城市核心地段，仍具有盤活的基礎和商業價值。若採取破產清算，該工程尚未完工不具備處置條件，零散出售後的價值將大幅貶損；若採取重整，待在建工程完工後再行出售，則有利於提高債權清償率。

停工4年，天豐譽城迎來了重生的關鍵。

據瞭解，天豐譽城此次復工依託於前佛山市粵裕房地產投資有限公司破產重整的共益債方案推進，而在破產程序中，共益債務是一個具有特殊法律地位的概念。

根據《企業破產法》第四十二條，人民法院受理破產申請後，為全體債權人的共同利益而由債務人財產負擔的債務，屬於共益債務。第四十三條進一步規定，共益債務由債務人財產隨時清償，其清償順位優先於普通破產債權。

簡而言之，當公司進入破產程序，因為借出去的錢大概率無法收回，通常沒有人願意再借錢。共益債制度的設計就是為了打破這個死循環，它賦予新進入的資金一種“超級優先權”，使其在清償順序上排在所有舊債之前。投資人之所以願意承擔風險，正是因為法律給了這筆錢一個明確的、可執行的退出路徑。

共益債模式已是佛山近年盤活爛尾樓盤的路徑之一。

在佛山順德，由廣東高駿實業投資集團有限公司開發的君臨名邸2015年開盤後因開發商經營決策不善停工，一停就是八年。

引入共益債後，君臨名邸在2023年12月建設完工，物業陸續交付，八年爛尾樓涅槃重生。

管理人於2025年7月在阿里資產平臺發佈共益債投資人招募公告，計劃募集的2000萬至3000萬元共益債，用於剩餘工程的施工、消防系統、電梯安裝、機電配套，以及最終的竣工驗收。

這筆錢不是用來買地，不是用來還舊債，而是純粹用於讓天豐譽城還未建完的商業體及公寓部分達到交付標準。

融資期限設定為最長24個月，融資資金可根據項目進度分批借入，資金賬戶由法院與管理人共同監管。粵裕地產可根據實際情況隨時提前還款，還款資金則可來源於項目銷售回款、其他資產處置變現回款及公司對外債權回款。

但共益債並不是萬能藥，能夠解決的是復工啓動資金問題，而不是市場銷售的問題。

於是，天豐譽城復工後需要面對的第一個問題是公寓的產權狀態。此前，天豐譽城676套公寓全部被標註為限制房產，無一套成功網籤。這些房源的鎖定狀態是否會在復工後解除，則取決於管理人如何處理與原有購房者之間的法律關係。

第二個問題是商業體的運營前景，項目體量不大，而佛山商業地產的空置率在過去幾年持續走高，季華路沿線雖然商業氛圍成熟，新增商業面積的消化仍然需要時間。

此外，24個月的融資期限意味着共益債需要在兩年內退出，如果竣工驗收能在2027年上半年完成，那麼留給銷售回款的時間只有不到一年半。這也意味着，公寓和商業體的去化速度，將直接決定共益債投資人能否按期收回本金和利息。

畢竟，在爛尾樓的重生故事裏，復工從來不是終點。賬本還在翻頁，而季華路旁矗立已經5年的三幢樓，仍然在等待真正的交付日。