觀點指數 10月21日，市場監管總局公示了國壽置業投資管理有限公司收購博科供應鏈管理（樂清）有限公司等十家公司股權案。
交易完成後，中國人壽體系內的不動產投資平臺與博楓共同擔任普通合夥人及執行事務合夥人，對資產包實施共同控制。控制權由外資單方全資，調整為外資與本土長線險資共管，重資產交給本土長錢，運營權留在外資手裏，兩邊各取所需。
九城物流資產易主
從公示披露來看，交易結構並不複雜。交易前，博科供應鏈管理（樂清）有限公司等十家公司的股權，全部由博楓單獨持有、獨立管控。交易後，雙方共同設立合資運營平臺，共同擔任普通合夥人及執行事務合夥人，對資產包實施共同控制。博楓保留資產運營、招商管理、園區運維的主導權，國壽置業承擔資本持有、風險把控和長期資金沉澱職能，不介入一線經營。
國壽置業2017年8月成立於寧波，註冊資本5000萬元，是國壽資本投資有限公司的全資子公司，再往上穿透是國壽投資保險資產管理有限公司——中國人壽的另類投資平臺，國壽置業在體系內的定位，就是不動產私募基金的普通合夥人。這次收購併非直接“買樓”，國壽置業以基金GP的身份，把博楓的資產包裝進一個由險資主導資本、外資主導運營的合資結構。
而其資產包的十個項目分佈在長三角和珠三角的核心供應鏈節點的九座城市：上海、溫州、東莞、張家港、廈門、肇慶、湖州、嘉興、泉州。以其中的溫州樂清項目為例，該項目總投資約11億元，總用地262畝，總建築面積21萬平方米，一期2021年10月竣工投用、二期2022年10月建成，已入駐美團、安能物流等企業，2026年5月通過中國倉儲與配送協會一級綠色倉庫評價。湖州吳興物流園位於南太湖新區，兩棟高標準雙層坡道庫，總建築面積約7.4萬平方米，2022年竣工。
據博楓中國官網，其在中國擁有11個在運營的工業物流資產、合計約120萬平方米，另有2個在建項目、約55.3萬平方米。本次交易覆蓋其中10個項目，基本是博楓中國物流組合的核心運營資產。
博楓為何“讓權”？
博楓是全球最大的實物資產投資機構之一，2025財年資產管理規模突破1萬億美元，全年募資1120億美元，創歷史新高，大中華區在管資產約230億美元。資本充裕的另一面，是資本結構與長期持有的匹配問題。
倉儲是典型的重資產生意，資本金佔用高、持有周期長、回報靠租金慢慢滾。單邊持有，意味着資本被鎖死在資產負債表上。引入國內低成本、長週期的險資，博楓可以降低單邊持有風險、優化資本結構、釋放自有資本的週轉空間，同時保留管理權、繼續收取管理費。讓權的真實目的，是讓重資產由本土長錢持有，博楓轉為輕資產管理人。
類似安排此前已有先例。2026年4至5月，中金-博鄰長租公寓持有型不動產資產支持專項計劃獲批，總規模15.2億元，底層是博楓兩處“博鄰”長租公寓，首期8億元已於6月5日發行設立；5月，博楓與新加坡GIC聯手完成對澳大利亞National Storage REIT的私有化收購，作價約67億澳元；
更早之前，博楓與建華集團（Uni-China）旗下資本在香港青衣成立冷庫合資平臺，收購太古地產的工業地塊（2025年10月宣佈）；2018年還與普洛斯合資設立普楓新能源，切入屋頂光伏。
由此總結來看，博楓在全球的做法是一致的：和當地長錢合股，自己保留運營權。在其《房地產2026年展望》中，物流倉儲和數據中心被列為最具吸引力的投資領域。此次讓渡控股權，並非退出中國物流市場，而是通過引入長期資本、保留運營主導權，以更輕的資本結構繼續深耕中國物流。
長錢進場
險資加碼倉儲，背後是資產負債表的變化推動。截止10月下旬，10年期國債收益率已降至1.64%附近，1年期國債收益率約1.18%，而險資普遍揹負着更高的負債成本。全行業保險資金運用餘額在2026年二季度末已達40.82萬億元，頭部險企涉房投資佔總資產的比例多在1.6%至3.4%之間，且近年持續壓降。資產荒之下，能產生穩定現金流的持有型不動產成了稀缺品。
倉儲資產的可預測性給了險資接棒的底氣。世邦魏理仕預計，2025至2027年新增供應逐漸回落，高標倉有望迎來價格重估；深圳、東莞、惠州、寧波等空置率低於10%的市場，甚至可能迎來2%至3%的租金增長；截止2026年9月中國物流業景氣指數達51.5%，環比回升0.6個百分點，連續5個月維持在擴張區間，在基本面的支撐下，市場有望進入新一輪租金回升週期。
國壽的動作更有連續性。
2017年其與菜鳥設立國內首支人民幣倉儲物流核心基金（規模85億元）；2018年與普洛斯聯合設立總規模約200億元的收益增值型基金；2021年作為主要投資人落地供銷普洛斯基金一期（規模近30億元）；2022年攜手樂歌設立總規模近30億元的物流股權投資基金；2023年與菜鳥再設約30億元的倉儲物流基金；2024年成為華夏深國際倉儲物流REIT的最大險資戰略投資者（戰略配售3000萬份、佔總份額5%）；2025年吉倉三期基金10億元落地，菜鳥旗下杭州遊鵬、申通、友邦、中宏跟投；2026年又與豐樹共同設立首隻工業物流人民幣核心基金。
九年間，國壽用基金加REITs兩種工具，把物流倉儲從個案投資做成了體系化配置。
2026年7月，豐樹產業正式宣佈，攜手國壽資本共同發起設立集團首隻工業物流人民幣核心基金，用以收購南京、無錫、成都5處成熟物流資產，總可租賃面積38.2萬平方米，平均出租率95%，該結構與博楓這單幾乎同構——國壽置業與豐樹方面共同擔任普通合夥人，大都會人壽、友邦保險作有限合夥人，豐樹保留約30%的權益和資產管理權。
以基金GP模式批量承接外資物流資產，很可能成為國壽不動產體系今後幾年的常態動作。
同行業的險資也有不少接棒外資物流資產的案例。2023年，泰康保險以超20億元收購ESR國內6處物流園；2024年，平安人壽以超20億元收購基匯資本位於江門、西安的3個物流園，鼎暉投資規模約50億元的物流基礎設施基金，收購京東產發旗下超90萬平方米倉儲，中郵保險、中意人壽等險資現身LP名單；
2025年，平安以約18億元股權對價收購黑石華南3處高標倉（整體物業對價約27億元），黑石在價格上做了折讓並給出租賃保底安排；2026年4月，ESR與兩家頭部保險集團設立16億元專項人民幣收益基金，收購滬蘇核心樞紐32萬平方米的資產。
與這些不動產收購併行，險資在二級市場的舉牌動作明顯收斂。據中國保險行業協會披露，2026年前三季度僅有5家險企舉牌上市公司8次，上年同期為13家險企舉牌超30次。舉牌式權益配置有所降溫，險資正從過去的“舉牌炒股票”轉向“長期資本配置”的多元化資產配置佈局。
持有型不動產正是這種長期資本配置的重要承接方向。險資聚焦穩定租金與長期收益，專業機構精耕運營與資產管理。過去兩年險資從房企股東席位上撤出的每一筆錢，相當一部分以這種方式重新進入不動產——身份由單純的財務出資方，變為資產持有方與基金管理人。