觀點網 10月29日，萬科發佈2026年第三季度報告。

前三季度，萬科實現營業收入1049.99億元，同比下降34.94%；歸屬於上市公司股東的淨虧損239.44億元，較上年同期280.16億元減虧40.72億元，收窄14.53%。

第三季度，萬科營業收入348.30億元，同比下降37.88%，歸母淨虧損89.93億元，較上年同期160.69億元收窄44.04%。

減虧與合同銷售金額同比下降48.2%，把這兩個數字放在一起，能看到萬科當前的處境：虧損的坑在變淺，主業還待回血。

減虧的成色

虧損是怎麼變小的？前三季度毛利69.70億元，較上年同期減少約85億元，整體稅前毛利率6.6%，比去年同期下降3.0個百分點；其中房地產開發業務稅前毛利率5.2%，下降2.6個百分點。

與此同時，資產減值損失39.37億元，同比減少72.54%，相當於少提了約104億元。營業成本下降32.82%，降幅小於收入，說明成本端的收縮跟不上結算規模的收縮。

一頭是毛利少賺85億元，一頭是減值少提104億元，兩者大致相互抵消，這才是減虧的真實結構。公告自身的表述也指向同一處，虧損主要是開發業務結算規模下滑、毛利率仍處低位。

扣非口徑亦可以交叉驗證。前三季度扣非淨虧損215.38億元，比歸母淨虧損少24億元；非經常性損益合計-24.06億元，其中非流動資產處置損益-6.04億元、其他收支-19.47億元。非經常項目是拖累而非支撐，虧損的源頭仍在主營。

另外，所得稅費用39.13億元，同比增加59.54%。公告的解釋是整體虧損但部分子公司產生應稅利潤，以及遞延所得稅資產轉回。

銷售的缺口

虧損的上游是銷售。第三季度萬科合同銷售面積128.3萬平方米、金額162.1億元，同比分別下降45.7%和48.3%；前三季度累計銷售面積421.3萬平方米、金額520.1億元，同比降幅分別是45.6%和48.2%。

國家統計局數據顯示，1-9月全國新建商品房銷售面積5.65億平方米，同比下降13.2%。同為面積口徑，萬科的降幅是45.6%，比全國水平多降32.4個百分點。行業總量在收縮，公司同步在收縮。

數據來源：萬科企業2026年第三季度報告，觀點網整理

項目層面，萬科前三季度12個首開項目均兌現投資承諾，整體首開去化率接近六成，寧波璞源隱秀以差異化產品做到75%。存量去化上，年初現房銷售75億元，車位、商鋪、辦公合計58億元，新媒體渠道獲客成交近85億元；蘇南朗拾玉湖項目以“質造工坊”公開展示施工工藝，實現現房清盤。

結算端方面，前三季度開發業務結算面積510.3萬平方米，貢獻營業收入602.9億元。

截至9月底，已售未竣工結算資源893.3萬平方米，對應合同金額約795.4億元。以合同金額對照前三季度602.9億元的結算收入，大約相當於四個季度的量；而竣工面積412.3萬平方米只完成全年計劃的55.4%，四季度要補的進度接近一半。

補貨的方式也變了。前三季度盤活優化和新增產能195.0億元，通過存量盤活實現的現金回款39.2億元；其中第三季度盤活優化和新增產能同樣為39.2億元，兩個數字數值相同、口徑不同，前者是可售貨值，後者才是現金。累計獲取項目11個，權益計容建築面積45.5萬平方米，權益地價約30.7億元，約相當於同期銷售金額的5.9%。新開工及復工計容面積159.6萬平方米，僅為全年計劃的52.1%。

時間與代價

化險的賬本攤在資產負債表上。截至9月末，萬科貨幣資金524.46億元，較上年末減少147.94億元；有息負債3488.3億元。按這兩個披露數測算，貨幣資金對有息負債的覆蓋率約15.0%。資產負債率78.0%，較上年末上升1.1個百分點。

數據來源：萬科企業2026年第三季度報告，觀點網整理

歸母所有者權益930.94億元，較上年末下降20.37%，減少238.11億元，與前三季度239.44億元的歸母虧損基本相當。

現金流層面。前三季度經營活動現金流量淨額-22.22億元，同比少流出36.67億元，改善62.26%，公告歸因於經營支出減少。但上半年這一項還是淨流入4.95億元，按此測算，第三季度單季淨流出約27億元。同期的收縮也能對上：營業成本下降32.82%，銷售費用29.28億元、下降39.27%。

融資端，截至三季度末，萬科存量融資綜合成本2.86%，較年初下降17個基點；大股東深鐵集團年內累計提供約45.2億元股東借款，借款利率和抵質押率均優於市場慣例；已有10只公開債券通過部分兌付、配套展期完成風險緩釋，涉及本金約180.7億元。前三季度籌資活動淨流出140.89億元，同比收窄30.67%。

成本在降、期限在挪、股東在墊，這套組合維持住了存量債務的穩定，依賴的格局卻沒有改變。

經營服務業務則保持穩健。前三季度全口徑收入438.0億元，同比增長0.5%。其中租賃住宅收入21.0億元，泊寓累計運營管理21.36萬間、已開業17.13萬間，出租率92.5%；商業開發與運營收入66.8億元，整體出租率93.1%；物流倉儲收入33.6億元，同比增長5.6%，冷鏈收入20.4億元、增長21.9%，高標庫收入13.2億元、下降11.4%。