觀點網 11月3日下午，北京昌平區北七家鎮歇甲莊村CP02-0704-0049、0077-01、0073地塊落槌。中建智地+未來科學城聯合體以29.36億元底價摘得，溢價率0%。這是北京“8·28”現房新政落地後出讓的首宗住宅用地。
該宗地用地規模約8.89公頃，規劃地上建築面積約10.09萬㎡，起拍價29.36億元。按成交價與地上建面計算，綜合樓面價約2.91萬元/㎡；剔除3060㎡社區綜合服務設施後，住宅部分樓面價約3萬元/㎡。
報價環節沒有懸念。掛牌期內僅中建智地+未來科學城一家報價，15時掛牌截止後即以底價成交。“托底”這成為這場出讓最直白的註腳。
宗地底價成交
資料顯示，地塊由三宗子地塊組成，條件差異明顯。0049地塊為R2二類居住用地，用地面積約6.15公頃，地上建面約6.21萬㎡，容積率1.01，限高36米，地塊內規劃1座分佈式能源子站和1條寬20米街坊路。
0077-01地塊同為R2二類居住用地，用地面積約2.24公頃，地上建面約3.58萬㎡，容積率1.6，限高36米，需配建末端配送場站、再生資源回收站各1處，均不低於50㎡。兩宗住宅用地地下空間可連通。0073地塊為社區綜合服務設施用地，用地0.51公頃，建面3060㎡，容積率0.6，限高24米，規劃為社區會客廳。
區位條件不算短板。地塊位於五環至六環之間，鄰近地鐵17號線與在建18號線的換乘站天通苑東站，南側距清河約300米，周邊有國泰百貨、溫榆河公園、清河郊野公園、天通苑中醫醫院等配套。
低密是這塊地最突出的標籤。1.01的容積率在北五環外的新供地裏並不常見，疊加36米限高，產品形態大概率落在洋房與小高層之間，與北側國賢府PARK的產品序列同源。
與同村前一宗地對照，價格落差便有了解釋。2025年10月28日，中建智地+未來科學城聯合體以26.012億元底價取得歇甲莊村A地塊，規劃地上建面10.47萬㎡，綜合樓面價約2.85萬元/㎡；該宗地住宅容積率為2.1與2.05，限高60米，即如今的國賢府PARK。
本次綜合樓面價較之一年前上浮約2%，換回的是容積率從2.1一線降到1.01與1.6。同樣的地段多付約2%的地價，買的是更低的密度和更高的產品溢價空間。這筆賬是否划算，取決於未來售價能否站穩5.5萬元/㎡這一線。
現房時代的賬本
政策變量才是這宗地成交背後的真正看點。8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合印發《關於完善商品住房銷售制度的通知》，以現房優先、封頂預售、全額監管重構商品住房銷售制度。
通知劃出了新老界限：新出讓土地的商品住房項目，以及已出讓土地但尚未取得建設工程規劃許可證的項目，優先選擇現房銷售；已取得規劃許可的項目，鼓勵現房銷售。預售並未退場，門檻卻抬到單體建築主體結構封頂。
9月24日，北京四部門印發《本市貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》，從預售管理、現房銷售、主辦銀行、信貸管理、土地供應、市場秩序六方面落地，是8·28新政後首個系統性實施細則。
本次交易文件明確，出讓宗地應嚴格執行上述兩份文件；對購房者而言是交房確定性提升，對房企則是回款節點整體後移：現房要等首次登記才能銷售，預售要等封頂才能開盤，按揭要等竣工備案後才發放。
出現變化的還有地價款分期。參與用地預申請並競得的企業，出讓合同簽訂後30個自然日內繳清50%，餘款在24個月內繳清；未參與預申請的企業，首付期限與比例不變，餘款18個月內繳清。
分期繳款對沖了回款後移的壓力，但改變的是節奏，不是總賬。以住宅樓面價約3.00萬元/㎡、周邊5.3萬至5.6萬元/㎡的成交水平計，地房比在0.54至0.57之間；若再把現房銷售多佔用的兩三年資金成本計入，利潤墊並不厚。
由此回看底價成交，答案並不複雜。回款被推到交付之後，房企對地價的出價能力自然收緊，能一次性承接8.89公頃低密用地的買家本就不多。深耕者與區域平臺聯手接手，是這套規則下最現實的解法。
第四次聯手
中建智地是中建一局旗下的地產平臺，近兩年把昌平歇甲灣當成主戰場。2025年4月28日，其聯合中國金茂、越秀地產、朝陽城發以126億元底價拿下朝陽黃杉木店、孫河組合地塊。
同年9月30日，經過300多輪競價，中建智地以43.145億元摘得太陽宮0627地塊，溢價39.18%，居住部分樓面價約9.42萬元/㎡；10月28日，又聯手未來科學城置業以26.012億元底價取得歇甲莊A組團。
進入2026年，公開信息中可查的中建智地北京新增土儲只有今日這一宗，地價29.36億元，與上一年的高頻補倉形成反差。拿地節奏放慢，與現房規則下資金週轉放慢、存量貨值仍在消化不無關係。
合作方是熟悉的面孔。歇甲莊A地塊的項目公司北京合誠未來房地產開發有限公司在拿地一週後註冊，註冊資本27億元，中建智地持股70%，未來科學城置業持股30%，董事長由中建一局副總經理、中建智地董事長樊飛軍兼任。本次新地塊的項目公司尚未見公開註冊信息，若沿用這一架構，將是雙方自2023年國賢府一期以來的第四次聯手。
未來科學城置業是未來科學城集團旗下的區域開發平臺，在昌平涉宅地塊出讓中出場頻繁，更多承擔區域共建與托底角色。
中建智地在歇甲灣的產品線已經跑完三代。一期盛世文庭2023年7月摘地，822戶，同年11月取證，截至2026年初網籤742套、去化超九成，均價5.55萬元/㎡；二期逸賢華庭2024年12月以21.14億元摘地，850戶，2025年4月取證，截至2026年初網籤5213套、去化率60%，均價5.26萬元/㎡。
三期國賢府PARK於2026年3月21日一次性取得832套房源預售許可，3月29日首開當日成交467套，至11月3日網籤697套，去化率83.8%，網籤均價約5.58萬元/㎡。
三代產品的價格曲線先降後升，去化速度卻一代快過一代。三代項目的去化進度見下圖。國賢府PARK用7個多月走完83.8%的去化，說明5.5萬元/㎡上下的價格在該板塊仍有承接力；不過均價較二期回升、與一期基本持平，漲價空間同樣有限。
板塊內部的分化更為清晰。同在昌平，未來城·星寰時代647套去化39.57%，東小口龍樾海序837套去化70.25%，兩個項目拉出近30個百分點的落差。位置、產品與定價三者錯位，去化結果便完全不同。
缺口也擺在明面上。18號線仍在建設，規劃中的R6線一期（天通苑東站至北七家站，全長約8.9公里）尚處前期研究階段，軌道交通的兌現節奏直接影響客羣導入。北七家二手住宅均價約5.28萬元/㎡，與新房網籤價貼得極近，一二手之間的價差空間已基本消失。