近日，新城控股（601155.SH）發佈2026年第三季度報告。報告顯示，前三季度公司實現營業收入249.23億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤9.65億元，繼續保持正向盈利。截至三季度末，新城控股經營性現金流淨額為15.06億元，連續八年保持正向流入。
整體業績向好的同時，新城控股商業運營總收入不斷走高、商業不動產REITs實現戰略落地，存量資產價值進一步釋放。在11月2日舉辦的2026年第三季度業績說明會上，新城控股董事長王曉松表示，隨着公司商業不動產REITs、機構間REITs等項目的落地，公司未來將進一步推進多層次REITs的融資渠道，計劃持續篩選租金現金流穩定、指標符合監管要求的成熟吾悅廣場納入底層資產池，依託資產上市重定價，回籠資金反哺商業運營。
毛利率增長至33.9%，盈利質量明顯改善
商業版塊持續構築穩固基本盤。2026年1-9月，新城控股實現商業運營總收入約108.71億元，同比增長3.42%；其中9月單月收入約12.26億元，同比增長4.52%。住宅開發業務方面，1-9月公司累計實現合同銷售金額約88.25億元，累計合同銷售面積約141.29萬平方米。商業板塊收入規模持續超過開發業務，已成為公司經營結構的穩定特徵。
商業收入穩步增長的同時，資產運營質量也保持穩定。2026年，新城控股繼續圍繞“經營五步法”，在行業深度調整期以差異化策略構建核心競爭力，通過強化匹配消費需求的項目定位、精細化品牌組合、沉浸式的場景創新、多維度會員生態聯動，持續夯實商業基本盤。
今年以來，新城控股新開業泰安肥城、重慶永川、台州灣三座吾悅廣場以及烏魯木齊吾悅·花園城。截至三季度末，公司在全國範圍內已開業吾悅廣場181座，整體出租率達98.16%。高出租率與持續增長的運營收入，共同構成商業板塊的利潤和現金流基礎。
華泰證券在11月1日的最新研報中指出，新城控股開發業務進一步收縮，物業出租及管理收入穩步增長，收入結構改善推動整體毛利率同比增長8.3pct 至33.9%。儘管期間費用相對剛性，商業地產支撐下，歸母淨利同比依然保持相對穩定。
依託於安全充裕的現金流，新城控股持續做好信用管理，確保債務結構安全穩定。2026年第三季度公司已償還境內外公開市場債券8.6億元；截至9月30日，合聯營公司權益有息負債規模為18.16億元。
大資管戰略提速，存量資產價值持續釋放
在經營基本盤保持穩健的同時，新城控股持續拓寬融資渠道，為大資管戰略落地提供支撐。2月，公司落地一筆3.55億美元債；7月，成功發行2026年度第一期中期票據，發行規模7.5億元。
存量商業資產盤活也持續迎來新進展。6月30日，新城控股完成全國範圍內首單消費類機構間REITs擴募，擴募規模21.46億元；10月16日，公司機構間REITs年內第二次擴募獲上交所受理，擬發行金額20.96億元。
近期，公募REITs實現關鍵突破。10月底，新城控股商業不動產REITs發佈認購申請確認比例結果公告，基金總規模15.53億元，底層資產為常州天寧及南通啓東吾悅廣場，公眾投資者認購金額約41.98億元，認購倍數約30倍（29.98倍），配售比例為3.334928%。上述研報分析指出，公募REITs與機構間REITs兩條商業資產退出通道全面打通，有望推動新城控股存量資產重定價、回收資金反哺商業運營，進一步增厚公司價值。
申萬宏源在最新研報中指出，新城控股業績平穩、租金穩增，公司近幾年商場收入和毛利佔比持續提升，助力公司穩健經營；憑藉優秀管理能力和優質的資產組合，預計公司在新行業格局下有望實現更長期、並更有質量的增長。“考慮到公司償債壓力逐步減輕、商場貢獻毛利佔比逐步提升，維持‘買入’評級。”