觀點指數 在最近發佈的辦公空間服務報告中，觀點指數指出，2026年，靈活辦公服務商外拓的物業選擇、合作模式、選址落地等發生明顯變化。
合作模式上，業主與運營商在存量物業上的綁定正從單次租賃走向長期共建。以高格辦公空間為例，其年內實現蘇州蘇城商務中心、上海環球港、匯能大悅中心等核心項目的二次續約擴店，並在杭州綠地中央廣場、諾德財富中心分別開啓新一輪5年和10年長期合作，涉及產權面積合計約8000平方米；同期亮相的陸家嘴首店與錫連·高格辦公空間，則是分別攜手大華銀行及地方國企聯合打造。
在寫字樓租金持續下行、多數運營商被迫以價換量的市場環境下，能夠實現存量項目的續約及擴店，說明高格的運營能力已獲得業主方與入駐企業的雙重認可。
2026年1-9月，靈活辦公企業開業及簽約項目覆蓋28個城市，較2025年同期顯著擴容。其中一線城市仍是核心陣地，但增量主戰場已悄然向二三線城市轉移。上海、北京、深圳為第一梯隊，項目數量領先；杭州、蘇州、南京、天津、廣州、成都構成第二梯隊。
從樣本項目城市分佈來看，一線城市+香港（北上廣深+香港）合計63條，佔比約49%，仍是需求底盤；杭州、蘇州、成都、南京等新一線與強二線持續承接科創、專精特新企業擴張需求。
同時IWG集團繼續向哈爾濱、海寧、太原等產業新城下沉，行業選址邏輯從行政等級導向轉向產業活力導向。
從選址邏輯來看，一線城市承擔標杆項目、高淨值客戶；新一線及強二線城市是行業擴張主戰場，中小微、科創企業需求旺盛；普通二三線城市頭部品牌主動佈局意願較弱，市場供給以本地中小運營商為主。
觀點指數認為，樣本企業下沉的邏輯在於混合辦公開始常態化，企業不再要求所有員工集中於核心CBD辦公，就近辦公、職住平衡成為新的需求驅動力。
物業選擇呈現多元拓展態勢。服務商的物業選擇不再侷限於傳統純寫字樓，向TOD綜合體、科創產業園等物業類型延伸。
據觀點指數對2026年1-9月樣本企業128條簽約及開業動態的監測，超甲級與甲級寫字樓合計佔比約65.6%，構成絕對主體。其中甲級項目佔比約38.28%，超甲級約27.34%，產業園區約19.53%，乙級及其他約10.94%，商業綜合體約3.91%。
各品牌根據自身戰略定位形成了鮮明的物業偏好差異，物業佈局已成為靈活辦公服務商核心競爭力的重要組成部分。
分品牌來看，頭部品牌的物業選擇邏輯差異顯著。MFG錨定超甲級地標構建產業生態，2026年先後簽約廣州環球貿易中心、北京麗金中心、上海靜安嘉里中心等城市頂級地標，其項目平均入駐率達95%、明星項目達到滿租狀態；WOW即刻辦公以“城市封面”為篩選標準，密集入駐上海金茂大廈、杭州IFC、杭州嘉里城、杭州恆隆廣場、北京鼎好DH3、成都ICC等天際線級物業；德事TEC持續佈局超甲級物業，在北京國貿大廈、天津嘉里中心等地標保持擴張。頭部甲級寫字樓業主對靈活辦公業態的接納程度持續提升，不再將其簡單視作補充租戶，而是樓宇商務配套的重要組成部分，這為靈活辦公品牌進駐城市封面級物業打開了合作窗口。
與超甲級集聚形成對照的是，產業園區成為靈活辦公的新藍海。IWG簽約合肥怡豐工業園、宿遷科技創新園，BEEPLUS佈局南通紫琅硅谷、南京研創產業中心，創富港簽約深圳中糧新安產業園。產業園區項目具有面積大、政策支持強、產業集聚效應明顯等優勢，成為服務商嵌入地方產業政策、承接科創企業需求的重要載體。
TOD導向的物業選擇日益突出，如年內BEEPLUS簽約蘇州北站TOD，創氪際入駐北外灘金茂中心（地鐵上蓋TOD）等。
城市綜合體及商住綜合體佔比約15%，IWG簽約南昌大悅城、長沙世茂環球金融中心等超甲級城市綜合體，WOW即刻辦公入駐杭州嘉里城等項目，靈活辦公與商業業態融合、“辦公+消費”場景複合化的趨勢持續強化。
觀點指數注意到，IWG集團、高格辦公空間、WeWork中國等品牌在物業選擇上實現多維覆蓋，橫跨超甲級到產業園區。
舉例來說，高格將產品劃分為三大系列：格悅臻享空間（國際地標系列）面向外資企業、金融機構和總部型企業，落址城市核心CBD甲級樓宇，以全球頂級商務標準打造地標級空間；高格辦公空間（高端系列）定位“陪你長大的辦公室”，面向本土成長型中大型企業和區域總部，提供從初創起步到規模擴張的一站式空間承接；格物創新空間（輕享辦公系列）則更多進入產業園區與城市更新載體，以更輕的入駐方式、更靈活的空間組合服務科創、文創、研發及成長型企業。
整體來看，2026年靈活辦公市場的項目發展呈現城市佈局加速下沉、物業等級與品牌定位高度綁定、產品形態從單一空間租賃向綜合解決方案演進的態勢。