觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的商辦運營報告中，其指出，2026年，中國寫字樓市場的政策環境經歷了深刻重塑。從中央到地方，政策工具箱的核心邏輯已經從如何建更多寫字樓轉向如何盤活現有寫字樓。
央行商貸首付降至30%，從需求端激活市場流動性，自然資源部、住建部城市更新系列政策以及各地建築功能轉換辦法，從供給端為過剩商辦空間尋找新出路。國務院《城市更新“十五五”規劃》更是進一步將“盤活閒置低效商業辦公用房”上升為國家戰略。
各地密集出臺存量建築功能轉換政策，允許寫字樓改造為保障性租賃住房、酒店、養老設施等，為過剩的商辦空間尋找出路。
一系列的政策組合正在從根本上改變寫字樓市場的供需邏輯，未來的市場不再是建多少、賣多少的增量邏輯，而是存量如何高效利用的運營邏輯。
與此同時，“十五五”規劃將建設現代化產業體系列為首要任務，新質生產力培育從產業政策層面深刻影響着寫字樓的需求結構，AI、芯片、低空經濟、新能源等新興產業正在成為寫字樓租賃市場最活躍的需求主體。
全國辦公樓市場整體表現為開發投資持續收縮、銷售端邊際修復但基礎偏弱的格局。國家統計局數據顯示，2026年1-9月全國房地產開發投資累計同比降幅仍超20%，開發企業主動削減商辦新增資本投資。同期辦公樓銷售額依舊保持負增長；市場在年中曾短暫出現單月銷售由跌轉升的階段性回暖，但1-6月累計口徑再度轉負，此後各期累計同比值持續處於負增長區間，銷售端修復基礎薄弱，持續性存疑。
2026年1-9月，辦公及含辦公業態的商業綜合體資產證券化項目申報、過會、發行節奏密集。這一輪資產證券化浪潮在產品類型、發行利率、底層資產類型等多個維度上同時實現了突破。從CMBS，類REITs、機構間REITs、公募REITs等，一個多層次、多品類、多主題的資產證券化產品矩陣正在快速成型。
據觀點指數監測，在“十五五”存量資產盤活政策導向下，國企、央企成為證券化發行的主力，包括中國通用技術集團、山東鐵投集團、天津軌道交通集團、津投資本、上海城投、蜀道資本、招商蛇口等；外資、港資、頭部民營房企以類REITs、機構間REITs、CMBS等方式參與，民企獨立大額髮行的案例較少。
底層資產呈現明確的區位偏好，絕大多數項目底層物業坐落於北京麗澤金融商務區、上海濱江、南京西路、天津小白樓、濟南CBD等一線、強二線城市的核心商務區。
底層資產普遍要求出租率穩定、現金流可測算，老舊低效、遠郊寫字樓難以進入證券化標的池，進一步加劇商辦資產“好資產容易融資、差資產難退出”的結構性分化。
分不同領域來看，公募REITs是2026年寫字樓資產證券化最具標誌性的突破。6月18日，國內首批4只商業不動產公募REITs在上交所正式掛牌，分別為匯添富上海地產商業REIT、中信建投首農商業REIT、國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業REIT，合計募集規模約203億元，底層資產包含甲級寫字樓、成熟購物中心，商業辦公資產正式納入面向公眾投資者的公募退出通道。
第二批6只獲批產品進一步擴展至辦公、商業、服務式公寓、科創園區、酒店等多元業態，分佈於上海、北京、廣州、深圳、佛山、綿陽、武漢等地。寫字樓資產在公募REITs市場中的存在感持續增強。
值得一提的是，創金合信北京國資公司REIT是深交所首單商業不動產REIT，基金募集總規模28.31億元，底層資產由集智未來項目（全部為辦公業態）+隆福寺一期項目（辦公+配套商業）組合構成，合計可供出租面積約10.38萬㎡。科創辦公載體的成功上市，為國內大量TMT產業集聚的寫字樓開闢了公募退出通道。
招商蛇口商業不動產REIT於2026年9月20日獲批，底層資產組合包含深圳太子廣場5A甲級寫字樓（出租率93.88%）及崑山招商花園城，項目2027年預測分派率5.19%，高出租率的甲級寫字樓資產給產品現金流穩定性帶來堅實托底，進一步驗證優質核心辦公資產在REITs市場受到高度認可。
另外，新世界發展已於9月17日就上海K11遞交公募REIT申請，寫字樓類公募REITs產品將持續擴容。
與一級市場的火熱形成鮮明對比，二級市場持續低迷。截至2026年9月30日，已上市的89只公募REITs中，35只年內整體平均跌幅超過10%，其中67只年內下跌，佔比75%。
截至2026年9月30日，已上市的五單商業不動產REITs二級市場表現分化明顯，且整體承壓態勢顯著。五單產品中，僅國泰海通砂之船商業REIT一單實現上市至今正收益（+14.99%），其餘四單均跌破發行價，跌幅從-0.18%至-19.53%不等。
其中以寫字樓及城市更新類資產為底層產品的REITs，遭遇了顯著的價值重估壓力。創金合信北京國資公司REIT於9月3日上市，開盤一度跌逾20%，最終以10.99%的跌幅收盤，上市至今跌幅高達19.53%，近一月下跌9.60%。匯添富上海地產商業REIT作為全國首單以寫字樓為核心底層資產的商業不動產REIT，底層資產為上海黃浦區世博板塊的鼎保大廈和鼎博大廈，儘管出租率接近滿租、租戶涵蓋上海票據交易所等國家級金融基礎設施機構，但其二級市場表現仍然疲弱，上市至今下跌13.50%，近一月下跌2.12%，近三月下跌4.03%，近半年下跌13.52%，表現出持續陰跌的態勢。
寫字樓資產通過公募REITs實現證券化退出的路徑雖然已經打通，但資本市場對寫字樓資產的估值定價遠比預期審慎。在當前寫字樓租金中樞持續下移、空置率仍處高位的背景下，投資者對寫字樓REITs的現金流增長預期趨於保守，這將在一定程度上影響後續寫字樓類REITs的發行節奏和定價水平。對於計劃通過REITs實現退出的寫字樓持有方而言，需要在資產篩選階段更加註重底層資產的現金流穩定性、租約期限和租戶質量，以應對資本市場日益嚴格的估值審視。
公募REITs之外，機構間REITs（持有型不動產ABS）效率優勢凸顯。典型案例如2026年2月天津軌道交通集團國際航運大廈機構間REITs成功掛牌，募集6.04億元，為天津首單機構間REITs，底層為小白樓集聚區5A超甲級寫字樓，項目從申報到掛牌僅用時3個多月。7月凱德優選（凱德晶萃廣場）機構間REITs設立，發行規模31.5億元，成為外資機構落地的規模較大的機構間REITs項目。
CMBS、傳統不動產ABS仍是市場發行規模最大的債務類工具，其核心功能在於以存量物業抵押融資、優化債務期限結構，並不實現資產真實出表。
2026年多筆大額辦公、綜合體CMBS成功落地，國有主體憑藉AAA主體信用拿到歷史低位融資利率。如津投資本吉利大廈CMBS，規模5.35億元，票面利率2.30%，創下天津消費商業不動產CMBS利率新低；金融街海倫中心CMBS規模35.8億元，優先級AAA，預期收益率2.65%；山東鐵投可持續掛鉤ABS，底層為兩棟總部寫字樓，發行規模14.7億元，優先級發行利率低至1.88%，為年內辦公類ABS利率的低位水平。
值得一提的是，中海正積極推進95億元商辦ABS儲架產品，目前已獲深交所受理，以北京中海廣場為核心底層資產，發行規模在2026年寫字樓CMBS中居前列。
2026年是商業不動產REITs從零到一、從試點到常態化發行的元年，疊加CMBS、類REITs、機構間REITs等工具的全面發力，寫字樓資產的證券化退出通道已全面打開。