觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的商辦運營報告中，其指出，2026年寫字樓市場新開工的深度收縮正在為中長期供應做減法，而存量在建與已批項目的滾動交付，仍將推動未來兩年的供應維持高位。
國家統計局數據顯示，2026年1-9月新開工連續大幅收縮，未來2至3年辦公樓新增竣工將系統性下降，中期供給壓力趨於緩解的趨勢基本確立。同時，隨着存量在建項目進入收尾階段，疊加現有竣工面積陸續投放，未來兩年供應端仍將獲得一定支撐。
據此判斷，供應側對市場的衝擊將表現為近高遠低的形態，2026年新增供應集中釋放的城市租金仍將承壓，而2028年後行業有望進入供給真空期，屆時空置率與租金將獲得內生性修復動力。
從開發主體結構來看，市場資源持續向頭部優質主體集中。據觀點指數不完全統計，年內華潤置地、越秀商管、新鴻基地產、恆隆地產、新世界中國、香港置地、陸家嘴集團、合生創展、中海商業、嘉里建設、招商商管等商業地產企業均有新項目亮相，新項目高度集中於北京、上海、廣州、深圳、杭州等核心城市。
聚焦產品端，新項目產品標準全面升級。2026年新亮相的寫字樓普遍採用辦公+商業+配套服務的複合業態，疊加LEED金級及以上綠色認證、智慧樓宇系統、全週期企業服務體系，硬件配置和運營能力遠超存量傳統項目。
同時產業導向明確。新項目普遍錨定科技、金融、專業服務等高附加值產業，通過政企聯動、產業生態圈搭建實現定向招商，項目去化速度顯著高於市場平均水平。
在頭部企業持續加碼核心城市優質增量供給、新品以高標準、產業化思路搶佔優質租戶的同時，存量市場的提質競爭同樣激烈。
舉例來說，北京京城大廈作為北京核心區早期標杆超高層，採用漸進式更新路徑，聚焦機電煥新、節能改造與智能化升級，以輕量化改造留住租戶、抑制資產折價；上海浦東嘉里城寫字樓依託綜合體優勢，重點優化機電與數字化運維體系，通過商辦酒店配套協同，抵禦租金下行壓力；廣州環匯商業廣場北塔立足琶洲科創產業生態，圍繞互聯網、科創企業需求做彈性空間改造，佈局傳統辦公與靈活辦公混合業態，藉助產業紅利分散經營風險。
頭部商業地產企業正在脫離單純的空間提供者角色，轉向產業生態運營商，通過核心區位佔位、高標準硬件投入和全鏈條企業服務，持續鞏固在寫字樓賽道的競爭壁壘，也進一步提升核心城市優質商務資產的價值集中度。
寫字樓市場供需格局正在發生深刻重塑，供給端收縮已初步反映在數據中，而需求端的結構性變化更值得關注。
據觀點指數監測，2026年1-9月重點城市寫字樓租賃需求已廣泛覆蓋科技互聯網、金融服務、專業服務、物流跨境貿易、醫藥健康、消費零售及先進製造等多個行業門類。整體來看，租戶結構正在持續優化，行業集聚的質量得到進一步提升。
從需求結構來看，TMT（科技、媒體、通信）、金融、專業服務業及先進製造/消費共同組成寫字樓租賃市場的中堅力量
其中TMT行業以約39.6%的佔比成為最大的需求來源，租賃需求覆蓋了從人工智能、量子科技到半導體、遊戲、跨境電商的廣泛細分領域。典型案例包括大疆租賃陸家嘴數智天地智慧嶺T2棟約21000平方米作為上海總部，鷹角網絡租賃徐匯萬科中心三期T1棟90000平方米，藍色光標租賃阿里中心·徐匯濱江17500平方米，滙豐軟件租賃西安環貿中心16000平方米等，TMT頭部企業的辦公需求正在從分散租賃轉向總部集聚，從成本敏感轉向產業生態優先。值得一提的是，年內上海中海慧智廣場一次性引入多家量子科技企業，形成量子科技產業集羣。
金融業以約18.5%的佔比穩居第二，需求結構從銀行證券向多元金融擴散。傳統銀行和保險公司的租賃需求保持穩定但增長乏力，而證券、基金、私募等細分領域成為金融業租賃增長的主要驅動力。
消費/貿易、專業服務、醫療保健等構成第二梯隊。
其中消費類呈現總部級趨勢。百雀羚（綠地外灘T3全樓租賃）、歐萊雅（武漢企業天地，外資國際總部）、LV（上海華潤中心高區3層）、MANNER/蒙牛（續租）等案例表明，消費品牌正從門店分銷轉向總部辦公+品牌展示模式，對核心商圈大面積辦公空間的需求上升。
專業服務業以律所、會計師事務所、諮詢公司等為核心，企業租賃需求雖然單宗面積不大，但成交頻率高、租約期限長，是寫字樓出租率穩定的支撐力量。這類企業的選址邏輯高度集中於核心商務區的甲級寫字樓，對交通便利性、商務配套和樓宇品質有較高要求。
此外，醫療保健行業以約6%的佔比，成為寫字樓需求新的增長極，如輝瑞製藥、正大天晴藥業、百濟神州、南京順欣製藥在武漢越秀國際金融中心形成醫藥企業集聚。製造業/新能源行業以約7%的佔比，成為需求的重要補充。
從租賃決策類型來看，新籤佔比超過半數，反映企業辦公需求持續釋放；搬遷類佔比亦較為突出，表明企業在租約到期或戰略調整時，正積極尋求更優質、更具性價比的辦公空間。
值得一提的是，大面積成交案例的集中出現，是2026年寫字樓租賃市場最值得關注的積極信號。與此同時，麥當勞承租聚龍灣JFC整棟作為華南總部、谷歌設立加速中心、媛頌集團總部入駐杭州之門等案例表明，企業總部或區域總部的選址決策，正成為推動大宗租賃交易的關鍵因素。這類需求不僅面積大，而且穩定性高，對提升樓宇品質有着重要的意義。
從運營商維度觀察，越秀商管、合景泰富、瑞安辦公、中海商務、恆隆地產等樣本企業均展現出強勁的高端招商能力。
其中瑞安辦公以上海為基本盤，同步向武漢、南京等新一線核心城市複製成熟的商務運營體系，年內依託太平洋新天地、武漢企業天地、南京IFC等項目持續導入優質租戶，客羣涵蓋金融、專業服務、外資物流、生物醫藥、消費龍頭、科創企業等，憑藉成熟的品牌運營能力持續吸納高穩定性優質企業，實現差異化招商。
在寫字樓市場整體承壓的背景下，運營商的招商能力正在成為決定項目出租率表現的關鍵變量。