觀點指數 2026年三季度前後，友邦人壽、中宏保險、滙豐人壽三家外資背景壽險，聯手外資私募股權機構華平投資，設立了總規模約25.8億元的嘉興曜盈股權投資基金，三家壽險以有限合夥人身份合計認繳23.22億元，華平投資相關方出資2.66億元並擔任基金管理人。

基金設立後於近期出手，以23.6億元對價收購微領地位於上海北虹橋與新虹橋湖畔社區的兩大保障性租賃住房項目90%的股權。

這也是外資資本在保租房賽道一次罕見的“組團接力”：外資系險資出錢、外資PE操盤、本土運營方繼續運營。

老股東整合資產？

交易的兩端——出資與管理，幾乎都是外資面孔。基金主體嘉興曜盈股權投資合夥企業（有限合夥）2026年9月前後完成設立備案，合計約25.8億元。

認繳結構上，友邦人壽12.64億元、約49%，中宏保險8億元、31%，滙豐人壽2.58億元、10%，三家外資壽險合計23.22億元；華平投資相關方上海平曜企業管理合夥企業出資2.66億元，基金管理人及執行事務合夥人由上海華平私募基金管理有限公司擔任。擬配置方向鎖定上海、東莞、蘇州的倉儲物流與保障性租賃住房。

被收購的上海物業共兩處，運營方都是微領地。北虹橋國際社區位於嘉定區江橋鎮金園一路1280號，4棟公寓樓2165間房，佔地近7萬平方米，緊鄰地鐵13號線金運路站，2024年5月開業，出租率長期維持在95%以上，住戶中八成以上是“90後”；新虹橋湖畔社區位於嘉定區南翔鎮金邁路505弄，規劃房源2206套，戶型18至35平方米，租金2288元/月起，2026年4月轉入試運營。兩個項目合計約4300間（套），客羣都是新市民與青年羣體。

運營方微領地2011年創立於上海，做的是“資產+運營”的重資產租賃平臺。其擴張軌跡大致如下：2018年4月完成2億美元A輪融資，領投方是華平投資控制的境內實體；2021年2月拿下閔行浦江鎮R4用地項目，成為首個獲得R4用地的民營企業，對應投資18億元、總建築面積17萬平方米；2022年10月浦江中心社區開業，3116套房源首期入住率97%；截至2025年底，微領地已在上海等城市佈局並運營10個大型租賃社區項目，累計管理規模為3.7萬間。

保租房是重資產生意，成敗很大程度上取決於能否拿到低成本的長錢。微領地拿R4用地、自持開發、自運營一路擴張，資產負債表天然偏重。2023年3月，公司透露正在籌備保租房REITs發行，擬發行項目估值超過10億元，彼時處於盡調階段，上市準備同步推進。此後公募REITs擴容提速，但已上市的保租房REITs名單裏始終沒有微領地。

這兩宗物業本身還有一層約束：均為商辦改建項目，並非原生R4保租房用地，租賃資質靠認定書維持，政策續期存在不確定性，因此其公募REITs申報難度遠高於淨地項目。選擇出售部分成熟社區、自己退到運營端，或許是一條對於運營方更現實的路徑。

此外，這筆接棒還帶着一層“老股東整合資產”的色彩：華平投資既是微領地早期的領投方，也擔任收購基金的管理人。

外資系險企LP+外資PE管理人

這筆交易延續的是“組團LP+專業基金管理人”的成熟打法：險企以有限合夥人身份出資，不碰日常投資決策，資產篩選與運營交給專業不動產基金管理人。單隻基金體量過大時，多家險資組團分攤既能緩釋集中度、攤薄償付佔用，也方便把風險偏好相近的機構撮合進同一只基金。

外資背景壽險公司對這一模式最為積極，背後是股東基因——友邦人壽是友邦保險集團在華獨資公司，中宏保險由宏利金融與中化集團合資設立，滙豐人壽隸屬滙豐控股。三家母公司都在海外沉澱了“保險資金+外部基金管理人”的運作經驗，天然習慣這種分工。

操盤方華平投資也是外資面孔，在國內長租賽道的外資PE裏資歷最深。1994年，華平進入中國，累計投資170餘家企業、金額超過160億美元；長租不動產是其佈局重點，先後領投魔方公寓、微領地等長租平臺，並與錦和集團合資設立錦和資管。此番以基金GP身份牽頭收購微領地兩大社區，華平的角色從“股權投資人”延伸為“資產操盤人”。出錢、管理、運營三個環節各就其位，這筆交易在外資資本介入保租房賽道的路徑上畫出一個閉環。

外資的積極性裏，或許還有一層匯率因素。2026年上半年，人民幣對美元即期匯率升值2.9%，9月一度衝上6.70，年內累計升值超過4%，創近三年半新高。對境外投資者而言，人民幣升值抬高了人民幣資產的相對價值，穩定的升值預期進一步構成增持理由；對友邦、宏利、滙豐這類跨境保險集團而言，配置人民幣計價的收租型不動產，除了租金與增值回報外，還多了一層匯兌收益的考慮。

運營長錢

這筆交易與同類基金的接連落地，折射出房地產行業與資本關係的系統性重構。過去，險資投資不動產依附於房地產開發鏈條，通過定增、二級市場持股房企，賺行業增長紅利，底層邏輯是抵押品增值與房企信用背書。行業下行後，抵押品貶值、房企信用生變，險資退出房企股東行列，投資從債權轉向物權，方式從單打獨鬥轉向“險資接盤+原運營方操盤”，退出則借道公募REITs/Pre-REIT。

長租公寓與保租房排在險資配置的重點品類之列。國壽置業6.29億元拿下上海楊浦保租房項目；國壽資本收購領盛投資所持上海兩個核心保租房項目的部分股權，由此進入長租公寓市場；友邦、中宏參與設立中信金石基金·瓴寓國際租賃住房基礎設施Pre-REITs基金，覆蓋上海松江柚米社區2252套房源；萬科聯合新華、大家，以16億元“萬新金石”Pre-REIT基金收購廈門泊寓。

但長錢入場不等於穩賺，風險至少有四層。

第一層是收益覆蓋：保租房租金受政策約束、漲幅有限，項目資本化率能否覆蓋壽險負債成本，取決於運營效率與租金走勢。

第二層是運營依賴：險資普遍把運營外包，資產價值高度依賴原運營方的管理能力與租戶結構，出租率或收繳率一旦下滑，回報假設即被打破。

第三層是退出依賴：當前退出主要寄希望於公募REITs擴募，若發行節奏不及預期，Pre-REIT資金的佔用期限將被拉長。

第四層是集中度：多家險企在同一只基金、同一類資產上抱團，風險偏好趨同，若保租房市場整體承壓，組團反而放大系統性敞口。上海租賃市場租金仍在下行通道、只是跌幅收窄，保租房市場化定價的邊界尚未完全打開，這兩點將共同決定下一批交易的定價。

把這場交易放回行業座標系，險資“長錢”的入場，給市場帶來的不只是流動性，還有對行業商業模式的重新定價：從開發銷售轉向運營服務。對運營方來說，與險資合作的前提，是證明自己能持續創造穩定的現金流。出租率、租金收繳率、運營成本控制這些運營指標，比規模數字更能決定去留。