觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的城市更新報告中，其指出，住建部發布關於推進老舊街區廠區改造提升的指導意見，明確統籌用好各類資金資源，完善市場化投融資模式，支持符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信託基金。
國家開發銀行前三季度發放城市更新貸款361億元。國開行提供15-25年期的低息貸款，恰好可以填補城市更新長週期項目的資金缺口。具備穩定經營現金流的項目，將更容易獲得政策性資金並吸引市場化工具跟進。
住房城鄉建設部發布關於推進老舊街區廠區改造提升的指導意見。《指導意見》最核心的量化安排，是落實《城市更新“十五五”規劃》目標要求，有序實施1500個老舊街區廠區改造提升重大工程項目。
《指導意見》指出，按照主導功能，老舊街區廠區劃分為老舊廠區、老舊商業街區、老舊生活街區、老舊交通樞紐及周邊街區等類型。歷史文化街區和歷史文化名鎮鎮區可納入改造提升範疇。
在改造對象的確定上，文件提出結合城市體檢結果，將房屋和市政基礎設施老化、公共服務和公共空間短缺、功能產業和發展活力有待提升的街區廠區作為改造提升對象。
在實施機制上，《指導意見》給出了兩項值得關注的制度安排。其一是過渡期政策：支持符合條件的項目享受一定年期內不改變用地主體和規劃條件的過渡期政策，過渡期原則上不超過5年，過渡期滿辦理土地有償使用手續的，可採取租賃或協議出讓方式。這一安排為閒置廠區、倉庫等存量用地的先活化後確權提供合規通道，降低了市場主體進入的門檻和前期資金壓力。
其二是投融資模式：明確統籌用好各類資金資源，完善市場化投融資模式，支持符合條件的項目發行基礎設施領域不動產投資信託基金，按照誰受益誰出資原則，鼓勵物業權利人自主更新。誰受益誰出資寫入部委文件，這意味着居民、企業、政府按受益程度分擔成本的資金機制。
今年以來，國家開發銀行落實城市更新行動部署，發揮政策性金融作用，前三季度發放城市更新貸款361億元，支持上海、吉林等地市政管線及地下綜合管廊煥新升級。
這筆資金的投向頗具代表性，市政管線、地下綜合管廊屬於典型的準公共品，直接經營收益有限、外部性強，正是社會資本進入意願不足的領域。
國開行在前端介入，本質上是以國家信用承擔長週期、低收益的前期風險。
城市更新項目普遍具備前期投入大、回報週期長，部分項目全生命週期可達10-20年甚至更長，現金流前低後高。項目啓動階段需要投入大量徵拆、修繕、管網改造資金，而經營收益要在片區成熟、客流導入、業態穩定之後才會逐步釋放，前期現金流為負、後期才轉正。
與之相對，主流商業銀行貸款期限多在10年以內，部分經營貸、開發貸甚至只有3-5年，貸款到期時項目可能尚未跨過盈虧平衡點，還款來源無法覆蓋。資金供給的短期化與項目回收的長期化之間，形成了明顯的期限錯配。
國開行作為政策性銀行能夠提供15-25年期的低息貸款，恰好填補這一缺口。把項目全週期拆成兩段看，政策性長錢先進入最前端、風險最高、收益最低的管網、管廊、公共空間等準公共品部分，承擔15-25年的長期資金佔用。待項目現金流趨於穩定、風險下降之後，商業銀行的銀團貸款、城市更新基金、資產證券化等市場化工具才更有可能跟進。
與商品住宅開發銷售回款一次性回籠不同，城市更新產出的是管網、綠地、公共空間、歷史風貌、社區服務等大量外部收益，這些收益由城市整體和居民共享，難以通過單一租金或售價完全內部化。
項目盈利空間有限和現金流不確定決定了社會資本不會在第一階段單獨承擔長週期風險。政策性金融的作用，正是用國家信用和長期低息資金把項目前期不可投的階段轉化為可投、可融資的階段。
對市場主體而言，這一融資分層傳遞出清晰信號：項目能否獲得資金支持，不再取決於能否拿到政府兜底承諾，而取決於現金流在長週期內是否可測、可平衡。
具備穩定經營現金流的經營性項目，將更容易獲得政策性資金並吸引市場化工具跟進。而缺乏自平衡能力、依賴土地增值預期的項目，在前端就會被政策性資金過濾。融資端的期限設計，正在反向重塑項目的前期策劃與投資決策。