觀點指數 在最近觀點指數研究院發佈的商辦與辦公空間發展報告中，其指出，綠色認證、可再生能源落地成為資產提質的主流路徑。
辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點十城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京、武漢、重慶及天津），監測辦公物業的平均租金走勢情況。
9月10城寫字樓租金均值收於2.08元/平方米/天，環比8月2.13元/平方米/天下滑2.25%，同比仍下跌9.67%，整體租金市場仍處於調整通道，尚未出現整體性反轉與復甦信號。
城市租金梯隊分化顯著。其中北京、上海租金韌性領跑全國，分別錄得3.58元/平方米/天、3.29元/平方米/天，是本次監測中僅有的兩個租金突破3元/平方米/天的城市，核心商務區優質甲級寫字樓租金底盤穩固、價值支撐力較強；深圳、廣州分別以2.91元/平方米/天、2.20元/平方米/天緊隨其後，四大一線城市持續穩居國內寫字樓租金第一梯隊。
從辦公租金數據來看，9月10城寫字樓租金呈現結構性分化。短期租金止跌信號仍弱，僅現邊際改善，租金差距主要取決於城市產業基礎與核心區位資產的稀缺性，一線城市核心辦公資產租金基本盤穩固，多數二線城市仍以租金讓利換取租戶，租金修復週期或將被拉長。
從企業經營層面看，本期寫字樓持有運營企業持續推進資產精細化管理，關注點已不再侷限於租金、出租率等傳統經營指標，而是通過新項目招商佈局、新建地標項目預租入市、存量樓宇產品迭代創新、綠色建築認證落地、可再生能源改造等方式，持續增厚資產軟實力，提升核心資產的長期競爭力。
新項目拓展方面，以陸家嘴集團、招商商管、香港置地為代表。其中陸家嘴集團旗下前灘濱江國際正式啓動招商，作為陸家嘴集團在前灘板塊的重點辦公載體，項目依託前灘成熟的總部經濟集聚效應、濱江區位優勢與完善的片區配套，面向總部型企業開展招商工作。前灘板塊本身已形成外資總部、跨國機構、高端服務業集聚的產業基底，新項目入市將進一步豐富片區辦公供給，同時也考驗陸家嘴集團的產業招商能力，需要依託片區產業生態定向導入優質總部租戶，實現項目與區域產業的協同發展。
深圳新增濱海超高層地標啓動預租，招商局中心（蛇口）正式開啓全球預租招商。項目樓高約380米，為蛇口濱海新地標，定位總部經濟集聚地、高端產業創新地、灣區商務新高地，依託招商局集團產業平臺資源，打造產業+金融+場景一體化總部生態。金融端聯動招商銀行、招商證券、招商致遠資本提供資本服務；實業端調動港口、物流、工業等集團資源，賦能入駐企業全球供應鏈佈局；同時整合海上世界、太子灣、郵輪母港等周邊城市資源，重點面向總部企業、科創企業、低空經濟相關主體開展招商。
2026年10月10日，由普洛斯、中金、香港置地聯合投資開發的北京CBD核心區Z3地塊項目完成竣工備案，同步發佈案名東環捌號，項目正式從開發建設階段轉入招商運營週期。項目坐落於東三環首排、CBD核心區位，總建面約17.5萬平方米，為140米超甲級辦公樓+配套裙樓組合，產品覆蓋1700平方米起靈活總部、4400–6500平方米闊綽平層、最高1.36萬平方米高區連層總部空間，定向承接跨國企業、世界500強、頭部科創機構與高端專業服務業總部需求；項目同步對標LEED鉑金、WELL鉑金、綠建三星標準，竣備即斬獲GRESB五星評級，ESG可持續屬性突出，契合跨國資本、外資總部選址的評估標準。
在資產綠色化升級上，頭部房企持續加碼商辦資產ESG改造，綠色認證、可再生能源落地成為資產提質的主流路徑。2026年8月，中海商業旗下深圳中國海外大廈成功取得LEED鉑金級認證，LEED鉑金是國際綠色建築最高等級認證，標誌着項目在節能、低碳、室內環境、可持續運營等維度達到國際高標準，能夠更好匹配跨國企業、頭部科創、金融機構的ESG選址要求，提升項目對高價值租戶的吸引力，強化資產溢價基礎。
港資企業嘉里建設則率先落地規模化可再生能源改造，自2026年1月1日起，旗下上海三大核心寫字樓靜安嘉里中心、浦東嘉里城、嘉里不夜城企業中心全部使用100%可再生能源電力，嘉里建設由此躋身上海首批實現運營年度用電碳中和的港資地產商。
其中浦東嘉里城早已斬獲LEED金級、LEED既有建築鉑金級雙重認證，綠色體系建設基礎紮實。依託存量核心資產的綠色改造，契合外資、跨國企業總部的碳中和辦公需求，鞏固核心樓宇外資租戶圈層，提升資產長期持有價值。
存量商辦時代，綠色低碳可持續運營、多元化產品供給、產業資源賦能的精準產業招商將成為頭部資管的標配。
招租表現上，本期以越秀商管、陸家嘴辦公、合景泰富商辦、瑞安辦公等為代表的商辦運營商，其招商表現突出，旗下多個項目迎來核心行業企業進駐。
據觀點指數監測，本期新增租賃需求向高附加值行業、頭部優質企業集中，TMT科創、金融服務、外資機構構成租賃成交的核心支撐，中小零散租戶擴張動能偏弱。
外資總部與跨國機構持續加碼核心城市佈局，核心優質寫字樓國際化屬性持續增強。以廣州項目為例，越秀金融大廈外資商務圈層持續擴容，本期迎來GE醫療正式入駐，疊加年內落地的江森自控、滙豐科技、瑪氏、美贊臣、韓國簽證中心等多家國際企業及機構，同時德勤深耕項目超十年並持續優化辦公空間，大廈已形成成熟、穩定、高質量的外資總部集羣，成為廣州核心區外資企業集聚的重要載體。同屬越秀商管運營的廣州環貿中心，外資與金融賽道優勢更加凸顯，目前已入駐外資企業63家，金融類企業租賃總面積、單戶租賃面積均處於市場領先水平，項目集聚6家證券機構，其中包含4家國內總資產居於頭部的10家券商，形成稀缺的頭部券商產業集羣。
新經濟、科創產業成為市場核心增量支撐，AI算力、數字文創、智能科技企業持續釋放總部型搬遷與擴租需求。上海產業載體持續承接新賽道企業落地。值得關注的是，智元機器人及相關公司簽約陸家嘴集團，辦公面積合計超過22萬平方米，其中包括前灘源約6.3萬平方米，前灘尚約7.3萬平方米，浦東御橋智慧谷約8.8萬平方米。
同期KIC創智天地引入頭部虛擬偶像文創企業造夢師，數字文創、新消費文娛類企業對科創產業園區型辦公載體的偏好明顯；上海虹橋新天地迎來全球頭部乳企蒙牛入駐，承接快消龍頭企業區域運營總部，夯實虹橋片區消費品牌產業集聚優勢。
廣州科創賽道租賃熱度同步走高，本土算力龍頭點動科技總部遷入廣州國際金融城越秀財富大廈，進一步強化金融城人工智能與數字經濟產業基底。武漢市場則迎來頭部AI企業區域總部的落地，科大訊飛華中總部正式入駐車谷資本島經開·泊心私嶼，依託區域產業基礎落地AI賦能、智慧應用場景業務，助力區域數字經濟與智能製造融合發展，成為二線城市承接頭部科創總部、優化辦公租戶結構的典型代表。
專業服務業租賃需求保持穩定釋放，成為寫字樓基礎需求的壓艙石。本期君澤君（廣州）律師事務所落地廣報中心，依託濱江區位與成熟商務配套佈局灣區涉外法治業務。專業服務類企業租賃需求穩定、租期長、租戶質量高，持續為核心寫字樓提供穩健的租賃基本盤。
現階段，寫字樓需求端租戶結構持續高端化，外資總部、頭部券商、科創龍頭、實體標杆企業等成為租賃主力，低端零散小租戶需求持續收縮，市場資源進一步向優質頭部企業集中。
與此同時，產業集聚效應主導選址邏輯，科創企業偏好產業生態完善的科創載體、產業新城，金融外資企業偏好綜合體標杆樓宇，城市板塊與樓宇產業定位高度匹配，成為企業選址的核心因素。