觀點意見：内房最壞打算或進入“爛銅時代”

萬科說内房進入“白銀時代”，已是向好處想；如作最壞打算，就要有進入“爛銅時代”的準備。

施永青 近期内地政府相繼推出多項挽救房地産市場的措施，包括減息、減稅、放寬按揭等，短期里的确能增加市場的活躍度，令市場的氣氛大有改善。然而，内地房地産業的頭面人物，對後市的預期依然不敢樂觀。

萬科總裁郁亮就認為，有關措施雖然可以令房策更為市場化，有助樓市健康發展，但無法扭轉市場的趨勢，只能加速或減慢走勢，“不指望行業靠政策救回來。”郁亮認為，内地房地産市場的“黃金時代”已經去不復返，今後只能是“白銀時代”。

他表達的訊息很清楚，内房的走向是轉差，政府的政策改變不了這個方向，只能改變轉差的速度。萬科是内地最大的開發商，不但在一線城市有項目，在二三線城市也有項目，對市場的脈搏應該掌握得十分準确。

據我與一些其他的内地開發商接觸，他們對後市亦傾向悲觀。他們中有部分，表面上去年的業績比前年好，但這只是因為之前加大投資的結果；實質上，開發商的毛利率已在下降，投資的成效亦遠遜預期。因此，他們去年的銷售量雖有增加，但庫存量也在增加。很多二三線城市的樓盤，只是首次開盤的頭一個星期還有一點成交，之後就再也推不動了。

他們預期，這些投放在二三線城市的資金已被套死，今後也不易收回，因為供過于求的情況實在太嚴重了，大家除了減價搶客之外，已想不出其他伎倆。

所以，中央到最近才開始限制庫存量大的城市賣地已經太遲，因為即使地方政府繼續賣地，也沒有多少開發商會承接。有很多大開發商已公開表示，不會再在二三線城市買地，他們手上的土地儲備還多着呢。他們其實尚未把更壞的情況說出來。真正的情況是他們不但不會買地，甚至連手上已經買下來的土地，今後也想暫停發展。原因是他們擔心，發展好之後，他們可能連建築費也收不回，所以只好輸少當赢，放棄地價算了。

如果開發商在二三線城市不買地，且降低現有的發展速度，地方政府将會出現很多難題。首先是财政收入少了一個重要來源，其次是經濟增長也不能靠房地産發展去帶動。随即而來的将會是︰地方政府的原有基建規劃無法進行，社會上的經濟活動亦會因而減慢，有部分中小企會出現營運上的困難，三角債會糾纏不清，企業得收縮規模，失業率會因而上升，最後不得不向中央政府求助。

萬科說内房進入“白銀時代”，其實已是盡量向好處想才能想得出來的結論；如果要作最壞打算，那就要有進入“爛銅時代”的準備。對地方政府而言，要錢有錢，要GDP增長就有GDP增長的年代已結束。

施永青 中原集團創始人、中原集團董事兼AM730主席