三年内香港樓價跌五成？

雖然流入樓市的資金被政府的政策擋住，但樓宇的業主仍十分惜售；至今政府已出盡法寶，但小業主依然心态不變。

施永青 近日，接連接到多個朋友的查詢，問我是否認同“商品大王”羅傑斯對香港樓市的預測──三年内樓價會大跌，跌幅将超過五成。

原來他們的疑惑都來自明報的一篇專訪，訪問的對象就是羅傑斯(Jim Rogers)。他早年與索羅斯一起合作的量子基金很成功。他專長于商品期貨方面的投資，有“商品大王”之稱，在國際上有一定的名氣。如是，他的預測才引起了讀者的重視。

朋友問我，樓價出現這樣大的跌幅有可能嗎？我說世上甚麼事情都可能發生，只是我認為機會不高。

羅傑斯作出這個預測時，說的不只是香港，還把新加坡也一起拖下水。他認為新加坡的地産泡沫也會在三年内爆破，樓價亦會跌超過50%。可見令他得出這種結論的因素，一定是國際性與宏觀性的，而非香港地方性的。

他認為金融海嘯後，世上很多問題都沒有得到真正的解決，各國政府只是透過亂印鈔票，把問題遮蓋起來。但問題總有一天得去面對的，屆時大家都得自食其果。

他認為，現時很多投資者都對美國再出現金融危機掉以輕心，對美國加息可能帶來的後果亦認識不足。所以，一旦危機爆發，就可能措手不及。

不過，我覺得這兩件事是不會同時發生的。因為，若是美國有機會再次爆發金融危機，聯儲局就一定不會加息。但若果加息，就代表經濟已漸上正軌。

羅傑斯認為，美國債台高築，世人總有一天會對美元失去信心。然而，今天美國的情況是在改善，而不是在惡化；說金融危機必會在三年内再次爆發，似乎欠缺理據。

羅傑斯認為，歷史上每次金融危機之間，時間甚少超過十年。而上次金融危機發生在2008年，“因此在未來三年爆發全球金融風險的機率極高，屆時的混亂程度也會比08年更嚴重。”他認為，一旦全球性金融危機爆發，就會拖累新加坡與香港的樓價，跌幅會十分驚人。

其實，過去的金融危機並非都是十年一次，而樓價的跌幅更非每次一樣。羅傑斯憑甚麼去推算出，香港的樓價今次會跌超過五成呢？

原先，我亦擔心香港的樓價會升得過分，因為現時的樓價的确已與一般小市民的購物力脫節。但這只是從用家的角度來看，若從資金擁有者的角度而言，情況就很不一樣。他們缺乏安全感，無論他們存現金還是買股票、債券，所得的都是一份資産證明書，有些甚至更只是計算機里的一項記錄。所以，他們甯願買一間實實在在的樓宇。

加上近日股市急升，股價里的泡沫肯定遠比樓價里的泡沫多。若非政府有這麼多的辣招妨礙資金流入樓市，相信很多人會把在股市里賺來的錢用作買樓。現在，雖然流入樓市的資金被政府的政策擋住，但樓宇的業主仍十分惜售；至今政府已出盡法寶，但小業主依然心态不變。因此，我實在沒法想象，樓價可以在三年里跌五成。

施永青 中原集團創始人、中原集團董事兼AM730主席