觀點意見：房地産回暖趨勢将進一步加強

随着降準降息利好房市，房地産需求将會進一步釋放，商品房銷售面積将要結束持續一年多的負增長局面。

劉水 央行6月27日發布消息，自2015年6月28日起，對“三農”貸款和小微企業貸款占比達到標準的商業銀行實施定向降準，同時下調存貸款基準利率0.25個百分點。巧合的是，6月26日股票市場滬指大跌7.4%，創近年最大單日跌幅。

央行此次“雙降”，意在支持實體經濟，當然也利好房市。

這是自去年底以來央行實施的第三次降準、第四次降息動作，進一步放松了貨币政策。調整後的大型金融機構存款準備金率為18%，仍高于往年的平均水平，預計下半年仍有2次左右的降準空間。

央行降準降息是為支持實體經濟。2015年1-5月，固定資産投資同比增長11.4%，房地産資産投資同比增長僅為5.1%，均延續了去年以來增速下滑的趨勢，並且相比2013年20%左右的增速，下滑幅度很大。

5月份工業生産者出廠價格指數PPI為95.4，同比下降4.6%，該指數走勢依然較弱。綜合來看，近期我國實體經濟走勢依然較弱，經濟下行壓力仍然較大，央行此次降準降息也是進一步支持實體經濟。

降息為降低實際利率，降低企業融資成本。近期由于通脹水平維持低位，造成實際利率偏高，加大了企業融資成本，降低了企業的投資意願及盈利能力。降息将有助于降低實際利率，降低企業融資成本，有助于企業增加投資，擴大需求，穩定經濟增長。

定向降準是央行既定貨币政策的具體落實。今年初的“2015年人民銀行工作會議”指出，“繼續實施定向調控，引導金融機構盤活存量、用好增量，增加對關鍵領域和薄弱環節的信貸支持；加大金融對實體經濟的支持，進一步降低融資成本”。因此，此次對“三農”貸款和小微企業貸款占比達到標準的商業銀行實施定向降準，也是央行既定貨币政策的具體落實。

降準降息利好房市，房地産不僅具有消費品屬性，而且具有資産屬性，因此其受貨币政策影響較為敏感。貨币政策主要通過利率和貨币供應量兩個途經影響房地産的需求和供給，進而對房地産價格産生影響。

歷史數據顯示，商品房銷售面積增長變化與M2增長變化有很強的相關性，降準将加大M2的供給，此次降準利好房市，有利于商品房需求釋放。

實際利率變動與房價變動具有反向機制，當實際利率下降的時候助推房價上漲，當實際利率上升的時候抑制房價上漲。此次降息，利好房市，減小房企融資成本和減小購房成本，有利于房地産市場繼續回暖。

進一步放松貨币政策有助于緩解宏觀經濟下行壓力。央行此次降準降息支持實體經濟，降低企業融資成本，固定資産投資增速、房地産投資增速下行勢頭将觸底回穩，将對經濟下行壓力起到緩解作用，也有助于經濟結構調整。

未來幾個月，房地産市場回暖趨勢将進一步加強。2015年5月，商品房銷售面積累計同比下降0.2%，相比年初2月份16.3%的降幅已經大幅縮小，表明房地産市場明顯回暖。

随着降準降息利好房市，房地産需求将會進一步釋放，商品房銷售面積将要結束持續一年多的負增長局面。未來幾個月，房地産市場回暖趨勢将進一步加強，7、8月份單月同比增長幅度有望達到20%，累計同比增長會在小幅5%以内，全年增幅有望在5%以上。

房地産“白銀時代”，房地産銷售增長5%以上，就是房市的“大年”。

劉水 房通網房地産研究中心總監