美元加息，中國樓市将暴跌！

張宏偉 北京時間12月15日淩晨3：00，美聯儲公布利率決議，将聯邦基金利率提高25個基點，美聯儲利率決定上限為0.75%，下限為0.5%。這是時隔幾乎整整一年之後，美聯儲又一次加息。加息的結果並不意外，更重要的是，美聯儲決議聲明：預計2017年加息三次!並預計未來加息路徑更迅速，上調長期聯邦基金利率預期0.1個百分點，至3.0%。決議聲明獲得一致通過。

從全球經濟形勢來看，美國大選後美元進入加息通道，全球貨币瞬間暴跌！英國“脫歐”後歐盟“黑天鵝”事件頻現，歐日繼續量化寬松，“金磚國家”經濟發展仍然面臨困境，經濟形勢日趨復雜。此時，對于中國經濟及樓市來講，美元加息就是一個“黑天鵝”！那麼，美元進入加息通道對于中國樓市影響如何？

影響之一：美元進入加息通道，國内資金還會繼續“外逃”，對中國已經處于逐步降溫的樓市來講是“利空”。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，美元進入加息通道後，全球資本也會向美國流動，對于中國來講也是如此，資金流向也會至美國。以中國外匯儲備為例，兩年前(截至2014年3月底,我國外匯儲備余額為3.95萬億美元,居世界第一)，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨币正常化議題之後，中國的外匯儲備大幅減少，截止2016年12月，已經降低至3萬億美元左右。當未來1-2年美元進入加息通道之後，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國内資金還會繼續“外逃”，那麼，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資産或房産。這對中國已經開始調控並且逐步降溫的樓市來講是“利空”。

影響之二：美元進入加息通道，全球資産配置方向轉向美元資産或房産，中國高淨值人群配置美元資産的趨勢會更加明顯。

美元進入加息通道，從全球投資客或财富階層的資産配置方向來看，購置美元資産或增加美元資産成為他們的最優選擇，美國房地産市場更加具有投資價值。在此市場背景下，美元定價資産處于升值過程中，而中國樓市在調控政策壓力下已經進入調整的周期，中國的投資客或高淨值人群會對比中美樓市的變化周期與投資價值，最終還是會選擇投資價值處于上升期的美國房産或美元定價資産。

影響之三：美元進入加息通道， 國内房企境外債務尤其是美元債務成本進一步上升，同時，因為人民币貶值将使房企仍然面臨不少匯兌損失。

随着人民币匯率不斷下跌，以美元債為首的公司海外債券，因人民币貶值而成本不斷提高。而且美元進入加息通道後，人民币預期貶值還将持續，這意味着這些債券的成本還将持續上升。

比如，身負美元債的房企因匯率因素損失慘重，以中國恒大為例，上半年淨利潤為20.17億元，而因匯率變動的損失高達15.7億元。其他上市房企也因為匯率因素有不同幅度的損失，其中融創中國因匯率變動損失3.76億元，碧桂園對沖掉1.17億元後，仍舊損失2.64億元，雅居樂這一損失為3.57億元，其同期淨利潤為10億元，同樣不可小觑。

另據彭博統計，2015年全年房地産企業因為匯兌損失超過120億元，其中恒大、雅居樂、碧桂園等美元債額度較大的房企損失均超過10億元。2014年房企匯兌全部損失僅為12.7億元。

從未來發展趨勢來看，由于預期人民币匯率将繼續走低，美元債的成本還将持續走高，預計2017年匯兌損失還将繼續大幅度增加，這使得一些房企為了降低成本不得不選擇提前贖回，從2015年下半年起，房企開始密集贖回美元債，一些房企選擇發行國内公司債，也有一些房企以新債替代利率較高的舊債。

影響之四：美元加息加速國内樓市調整，樓市“大魚吃小魚，快魚吃慢魚”，市場集中度加速特征将更加明顯。

從2016年房企總銷金額來看，萬科、恒大、碧桂園三家房企2016年銷售金額預計達到1.2萬億左右，預計占到全國行業市場份額的12-15%，市場集中度越來越高。同時，從目前行業競争格局來看，2016年銷售金額超千億的房企達到11家，千億房企的競争暗潮洶涌，中海繫、招商繫、保利繫、綠地等央企、國企房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，争奪未來行業（經營業績或市值）老大的地位，競争異常激烈。而對于大牌民企來講也不示弱，比如恒大通過頻繁收購中渝置地、嘉凱城、廊坊發展、萬科等房企旗下物業或股權，2016年銷售業績實現跨越式增長；融創也積極推進並購，近兩年來收購天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的項目或股權，積極進行規模化擴張。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，美元進入加息通道後，國内資本繼續外流，而國内資本市場環境日趨從嚴（2016年11月M2同比增長11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落，對樓市來講，銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道），這樣的疊加因素将加速中國樓市進入調整期。随着2017年年中樓市進入新一輪市場調整期，樓市的深度調整将導致更多的中小房企退出房地産或被收購，而這對于綜合競争實力較強的房企來講則成為逆勢發展的機會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續“大魚吃小魚”，增強自身在行業内的規模化優勢。

影響之五：經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加，美元加息将使中國樓市2017-2018年的調整深度加大，部分城市房價或将暴跌。

按照經濟周期來看，我們往前推演幾十年可以發現基本上是10年一個經濟周期，前幾輪的經濟周期的低谷點分别為2008年的美國次貸危機、1998年的亞洲金融危機、1988年左右蘇州解體東歐劇變導致的經濟危機、1978年左右就中國而言面臨百業待興的經濟低迷局面，再往前不必多言，也大體上是10年左右一個經濟周期。按照上述經濟周期規律，也就意味着2017-2018年左右中國經濟将面臨新的底部。

從本輪商品住宅市場趨勢來看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京、廈門等23個城市在今年10月初集中發布調控政策，随着市場大檢查拉開帷幕，從典型一二線城市來看，10月份以後的商品住宅成交量也确實出現30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市場率先出現成交量的調整。

從2017年來看，上半年基本上為核心一二線城市供求雙方博弈階段，量和價格勢必會損失一個指標，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，由于春節後的集中推盤期在4月下旬以後，即使5-6月出現一波成交量小高峰，但是，從整體上來看，上半年交易量勢必會首先出現下滑，“量跌價穩”成為這個階段的樓市特征。進入三季度，從量和價格兩個指標上來看，由于上半年損失了量，下半年勢必會沖刺銷售業績，再加上下半年房企2015年下半年以來“加杠杆”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鍊趨緊，預計從三季度個案開始出現下跌，整體市場會出現降價的趨勢，價格的指標發生變化，下半年總體市場會表現為“以價換量”。而這樣的局面有可能至少一直會持續到2018年的上半年。

由此我們發現，由于經濟周期與房地産周期在2017年下半年後将同時處于低谷期，屆時，市場将進入深入的調整，這對于房地産行業來講是一個艱難的挑戰。尤其是當美元進入加息通道之後，一方面國内資本繼續外流，另外一方面國内經濟狀況並不理想，貨币政策繼續寬松的空間並不大（2016年11月M2同比增長11.4%，增速相比上半年最高值13%以上大幅回落），對樓市來講，銀監會、證監會已經收緊房企融資渠道，房企尤其是加杠杆較大的民營房企未來1-2年将面臨資金兌付的壓力。至此，我們可以預期，當經濟危機周期與中國房地産調整周期疊加來臨之時，美元加息将使中國樓市2017-2018年的調整深度加大，甚至核心一二線城市樓市比如深圳将出現房價大幅下降的暴跌情況，部分民營房企極有可能在這一輪市場調整中面臨資金鍊斷裂的危機。

因此，對于房企來講，總體上，2017年上半年應未雨綢缪提前跑量，争取更多的策略調整“窗口期”，防止下半年市場突變導致企業資金面遇到問題。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以價換量”的策略保證銷售業績的完成，同時，因為市場低迷期地價相對合理，房企可以選擇核心城市進行拿地布局“換倉”，調整城市布局，争取城市優質土地資源，争取2018年之後下一輪市場上行周期的發展機會。

張宏偉 同策咨詢研究部總監