百家縣城“撤縣設市”與背後的樓市機會

張宏偉 4月14日，一個名字新鮮出爐——“盤州市”。經國務院批準，貴州省盤縣撤縣設市，成為縣級盤州市。此外，10日，陝西神木縣撤銷，設立縣級神木市；11日，浙江玉環縣撤銷，設立縣級玉環市；12日，湖南甯鄉縣撤銷，設立縣級甯鄉市；河北平泉縣撤銷，設立縣級平泉市；四川隆昌縣撤銷，設立縣級隆昌市。

據長江日報記者梳理發現，五天之内，六地密集撤縣設市。另今年以來，已有四十余縣提出加快撤縣設市步伐，主要集中在安徽、青海、貴州等省。有觀點認為，這透露了一個重要的信号：在去年個别縣“謹慎解凍”之後，暫停了20年的撤縣設市開始正式重啟。

其實，早在兩年前上報國務院的“國家中長期新型城鎮化規劃”已經對城市規模進行重新設定，各級别城市的劃分標準均有變化，規劃指出，要将衆多小城鎮将升級為市，推進中國城鎮化進程。

在這樣的市場背景下，許多縣級地區早在多年前就已經制定了完備的“縣改市”或“縣改區”方案和時間表，就只等政策閘門開啟。據媒體報道，醞釀“撤縣設市”的縣域或“縣改區”方案全國至少超過130個。如今，五天之内，六地密集撤縣設市，這意味着“縣改市”或“縣改區”方案重新開閘審批，“撤縣設市”或“縣改區”将成為新一輪城鎮化發展過程中的必然趨勢。

衆多周知，行政區“撤縣設市”或“縣改區”，有利于精簡機構，合理配置地區經濟、社會資源，提高行政效能，降低行政成本，提升核心區規劃建設和整體管理水平。那麼，就“撤縣設市”或“縣改區”而言對于房地産市場有哪些影響？對于房企來講有哪些機會？“撤縣設市”或“縣改區”方案之後的房地産開發應該注意哪些問題？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“撤縣設市”是社會到一定階段發展的必然階段，否則大量的人口仍然會向一些核心一二線大城市無限集中，就會導致核心一二線城市房價上漲、“大城市病”等問題。如今核心一二線城市人口承載壓力越來越大，尤其是對于一線城市而言已經趨于飽和，而此時，一些中小城市還沒發展起來，這是一種發展不平衡。“撤縣設市”後，城市發展規劃勢必會重新設計，城市的功能定位和産業發展前景也會不一樣。從利好因素來看，通過“撤縣設市”，可以将城市發展目標聚焦到發展現代農業、新型産業、社會服務業等，這樣，産業的升級與聚集發展勢必會向中小城市導入新的人口，與此同時，也會帶來城市功能空間結構的變化，這對于中小城市房地産市場來講将會有一些投資機會。

此外，城市非核心行政區升級，通過“撤縣（縣級市）建區”等方式完成“並區”。比如，南京行政區劃調整過程中溧水、高淳“撤縣建區”。通過“撤縣（縣級市）建區”等方式完成“並區”，使原有縣市區域的基礎設施、政策，交通、教育、就業等與城市主城區同城化，相對應的土地及市場的價值也會相對應的提升。一定意義上，“撤縣（縣級市）建區”後這個區域也有可能成為核心行政區的“新城”。“新城”的地位将導致開發企業大量“造城”項目落地于這個區域，短期内來看“並區”後區域内房地産市場迎來新一輪的發展機會。

從樓市調控政策思路來看，今年“撤縣設市”或“縣改區”的開閘也是必然。從總體上來看，已經調控的核心一二線城市不會存在松動的機會，但今年樓市政策及市場亮點有可能在三四線城市，如何讓三四線城市甚至縣級市“活”起來？在核心一二線樓市從嚴調控的前提下，如何讓三四線城市成為全國樓市平穩健康發展的平衡器成為今年的重點工作，這也是不同類别城市因城施策的重點表現。

在上述政策思路指引下，“撤縣設市”或“縣改區”的開閘，這樣，将引導資金向三四線城市轉移，将一二線城市富裕的資金沉澱在這些三四線城市。這或許是處理當前一二線熱錢的“大陰謀”。不過，這些措施對于仍然有“去庫存”壓力的三四線城市樓市尤其是中西部區域的三四線城市（這幾天“撤縣設市”的幾個地方基本位于中西部區域）樓市來講确實是利好!

總的來看，無論哪種類型的城市“撤縣（縣級市）建區”，還是“撤縣設市”蠢蠢欲動的欲望，都是城市發展中的必然。放大地圖，我們可以看到里面有星羅棋布的街道、正在擴建的商場、即将改造的圖書館、正在擴容的學校、正在招商的工業區、正在新建的“新城”……都與“並區”相關。

但是，“撤縣（縣級市）建區”、“撤縣設市”之後帶來的諸多房地産市場問題也值得我們去關注。

首先，在“撤縣（縣級市）建區”、“撤縣設市”這一過程中，尤其需要警惕的是“土地财政”大陰謀，避免重走“土地财政”老路。如今一些縣份動辄就是“舉全縣之力”撤縣設市，政府目光所及之處，仍是農民的土地，是可以通過土地變現的“錢景”。不僅沒有心思發展現代農業、新型産業、社會服務業等，甚至連基本的城鄉公共服務也缺乏熱情。這樣“舉全縣之力”“撤縣設市”的做法，依舊是一種以追求GDP為目的的政績工程，與以人為本的新型城鎮化相去甚遠。

其次，“撤縣設市”、“撤縣（縣級市）建區”等變化（尤其是涉及一線城市、核心二線城市及周邊城市的行政區劃調整之時）之後都會面臨短期内的市場炒作與開發企業新一輪拿地布局市場的機會，房價也會面臨炒作與上漲的壓力。而如今在樓市調控初見成效的今天，“撤縣設市”有可能短期内不利于維護樓市調控成果，尤其是“撤縣設市”涉及一線城市、核心二線城市及周邊城市的行政區劃調整之時，樓市仍将會引起市場短期炒作與市場泡沫的産生。政府在做“撤縣設市”調整之前應該充分考慮到行政區化的調整與房地産市場調控的關繫，維繫市場健康穩定發展，防止市場過熱的現象。

第三，大規模的“造城”有可能導致“空城”現象，政府在“撤縣設市”規劃新區時，應做到産業先行，切實做到“産城融合”，最終形成産業新城。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，産業新城的發展要實現産城融合。産業新城作為“撤縣並區”或“撤縣設市”後産業專業及發展的載體，僅僅靠園區發展産業很難做好，因為缺乏居住、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地産市場開發建一些住宅“造城”來吸引人住，在沒有産業支撐的市場環境下也是不可行的。如果産業和新城之間不能夠實現城市、資本、産業與人口的協調發展，不僅僅或造成城市交通負荷加重，也可能最終導致“空城”的現象發生。因此，城鎮化和工業化要同步推進，也就是城鎮化過程中要切實實現“産城融合”，依靠産業的發展支持城市的建設，同時城市的基礎設施配套反過來促進産業結構的升級，這樣相互的互動與推進，才是“並區”或“撤縣設市”之後新型城鎮化過程中防止産業新城泛濫的最有效的方法。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者，同策咨詢研究部總監