租賃萬億市場看上去很美

劉水 租賃崛起，還是租賃話題崛起？租賃發展，成為近期政府政策支持的熱點，從中央到地方，狂轟亂炸。當然，也成為房地産行業的熱點，相關企業競相布局，參與者有龍頭房企，也有中介，亦有攜帶所謂互聯網思維的闖入者，租賃話題崛起毫無疑問。那麼，現在租賃是否崛起？

中央近期多次發布文件，支持租賃發展。2016年3月《“十三五”規劃綱要》，2016年5月《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，2017年7月住房城鄉建設部等九部委聯合發布《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，2016年12月中央經濟工作會議、中央财經領導小組第十四次會議等，近期重大的文件、會議均指出，實行購租並舉是深化住房制度改革的主要方向，鼓勵發展租賃市場。短短1年時間，一繫列重要文件發布，采用土地、金融、稅收等措施支持住房租賃發展，可見中央非常重視建立購租並舉住房制度，非常重視住房租賃市場發展。

各地也加快落實建立購租並舉制度，發展租賃市場。2017年7月，上海市提出，“十三五”預計新增供應各類住房約170萬套，其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套和租賃住房約70萬套，租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數超過60%。同月，廣州市提出，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權，将租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃産業總部經濟。2017年8月，北京發布《關于加快發展和規範管理本市住房租賃市場的通知》，加快發展本市住房租賃市場，規範住房租賃管理，推動建立購租並舉的住房制度。

2016年，已經有甘肅、海南、遼甯、河北、河南、四川、安徽、江西、甯夏、吉林、福建、湖南等省區出台加快培育和發展租賃市場的政策。政策上看，從中央到地方，包括金融、土地、運營等，種種政策呼嘯而來，能聽得見響兒，似乎租賃發展之風來了。政策上多吹吹風是好事，能對市場發展起到催化作用。

萬億市場規模有多少能到你的碗里？從量上來看，某研究機構數據提出，我國租房市場規模已經突破1萬億。各類企業積極布局租賃市場，從市場參與者來看，目前租賃市場主要參與企業類型包括房地産開發商、房産服務中介、“互聯網+資本”平台以及酒店集團。

房地産開發商以萬科泊寓及招商蛇口壹公寓等為代表，還有金地草莓社區、龍湖冠寓、旭輝領寓、陽光城寓見公寓、保利地産UOKO公寓，等等。一方面，房産開發商在探索存量房時代的新房産服務模式，尋找新的業務增長點。另一方面，一線城市及部分二線城市，住房用地拍賣時候要求建自持租賃住房，如果企業不參與租賃業務，就拿不到土地，就會逐漸被主要城市主流市場邊緣化。

房産中介鍊家的自如、我愛我家的相寓、世聯行的紅璞公寓、合富輝煌創寓。房地産中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強大的數據優勢，因而主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當地各處的房源，規模擴張較快。同時與租客直接對接，精準定位不同偏好消費者，充分受益于其龐大的用戶數據積累。

目前房企參與租賃，面臨重重難題，如建設成本過高稅費減免少、自持占用大量資金、資金回籠慢、不動産資産證券化發展滞後、房地産市場成熟度有待提高等，是否能保障企業可持續發展？應該是市場說了算，而不是市長說了算，市長只是催化劑。房價上漲趨勢短期不會改變，存量房時代只是走進了個别城市，大部分城市要步入存量房時代還要好好幾年，是買還是租合算？是銷售還是出租回報高？消費者和企業自會用腳投票。作為房企，或者相關企業應該冷靜看待問題。一窩蜂都去做的事，總歸不大好。租賃，到底僅僅是一個趕時髦的話題？還是市場成熟了，一觸即發？就目前，租賃發展或許僅僅是房地産圈内一個時尚話題，就像兩年前談論房地産O2O、輕資産，就像三年前讨論逃離房地産行業，就像5年前房企競相去三四線圈地，房地産行業似乎也總有話題，也不缺讨論話題。

劉水 觀點地新媒體專欄作者