2019年的中國房地産市場,城市之間的争奪戰、企業之間的争奪戰、項目之間的争奪戰,都恐難以避免。
2019年新年伊始,中國房地産市場政策尚處于真空期,市場未來走勢高度不确定。
新春剛過,春寒料峭。部分城市已經迫不及待地展開新一輪的“搶人大戰”。
另,最新消息:中國1月新增人民币貸款32300億人民币,前值10800億人民币,創單月歷史新高。
新年上班的第3天(2月13日),西安就推出了驚人力度的“搶人”政策,放出史無前例的“搶人大招”:
具有本科(含)以上學歷的,不受年齡限制;具有本科(不含)以下學歷的,年齡在45周歲(含)以下;全國高等院校在校學生(教育部學信網在冊人員),均可遷入本市落戶。
在本市居住生活,在公安機關辦理居住登記2年以上,並參加本市城鎮職工基本養老保險實際繳費滿1年以上的人員,可遷入本市落戶。
核心亮點:
這一輪西安“搶人政策”的核心亮點是:搶全國所有的在校大學生。
❶全國高校的在校生。搶在校生,是史無前例。
❷搶45周歲以下的幾乎所有人。
搶人的背後邏輯:
人口的老齡化與“劉易斯拐點”或是這場自2018年春天打響的二線城市“搶人大戰”的重要原因之一,但是近兩年的集中爆發,難道是這些城市同時爆發了人才危機?背後真正的邏輯是什麼?
春節剛剛過去不到10天,部分城市急迫的人才新政,似乎能夠讓人嗅出些什麼。
西安新出台的這一政策,使得全國家庭只要有一個在校大學生,或者有一個45周歲以下的人,就可以在西安落戶。這意味着西安戶籍政策的門檻,幾乎為零,也意味着對外地人限購的政策,幾近破解。
我們曾經分析過,理論上,搶到了一個大學生,就有可能搶到了8個人的GDP。
一個大學生留在西安,可能還帶來一個男友或女友,再生兩個娃,雙方的父母至少階段性的來照顧,甚至不排除遷往西安生活的可能。
這是未來較長時期内給城市帶來的經濟活力和消費需求。
此外,從2017年開始,我們認定中國的城市化進程有别于其他國家的一個重要特征,就是高鐵網特征,或者說是中國城市的“虹吸現象”。
中國已經形成的“四縱四橫”高鐵網,将二線城市(之所以說二線城市,是因為一線城市仍處于嚴厲的管制之中)置于同一平台比較性價比。
城市資源與機會,既包括城市的天然禀賦、公共服務,也包括了歷史文化、社會治安、政商關繫等等,以及城市就業創業機會和收入。
生活成本,包括就業創業成本、就學成本、就醫成本、交通成本,當然權重最大的是居住成本,也就是這個城市的房價。
高鐵網的高度發展,城市性價比的比較優勢凸顯,使得幅員遼闊的中國土地越過了地理距離的阻礙,人口遷徙的便利與便捷性前所未有地大大提高。
在高鐵網特征凸顯的城市化進程中,能夠搶到人,搶到高素質高學歷的人,搶到年輕有活力的人,才能夠獲得城市經濟發展和建設的“永動機”。
雖然武漢挑起了2018年的“搶人大戰”,但西安才是大赢家:2018年西安新增人口超73萬人。而根據杭州剛剛發布的人口數據,2018年杭州全市常住人口新增33.8萬人。
西安引入大量的新增人口,更重要的邏輯是在短期内,搶來的人可能在西安購房。
2019年,全國樓市延續下行趨勢。1月,全國100個重點城市二手房挂牌均價環比下跌1.05%,連續下跌5個月,其中重點二線城市的二手房價格降幅最明顯。
1月份,碧桂園、萬科、恒大的銷售金額同比下滑幅度均在三成左右。
而2018年西安的房價走勢閃耀奪目:僅根據限價背景下國家統計局的數據顯示,2018年12月西安的商品住房價格同比上漲22.4%,二手住房價格同比上漲15.0%。
在此之前,有人戲稱西安是房價10年不漲的城市。
有人的地方才有經濟,才有消費,才有住房剛需。或許各地方政府深谙此道,市場的支撐力,最實質的,還在于“人”。
新年剛過,二線城市之間急切的搶人大戰就拉開了序幕。可以預見,2019年的中國房地産市場,城市之間的争奪戰、企業之間的争奪戰、項目之間的争奪戰,都恐難以避免。
附件:部分城市落戶政策
西安
本科(含)以上學歷,不受年齡限制;本科以下學歷的,45周歲(含)以下、全國高等院校在校學生。
海口
本科及以上學歷,55周歲以下,專科學歷,45周歲以下。
廣州
博士學歷,50周歲以下;碩士學歷,45周歲以下;本科學歷,40周歲以下。
杭州
碩士學歷,50周歲以下;博士學歷,55周歲以下;本科學歷,45周歲以下及一年社保和連續居住登記。
武漢
碩士及以上不受年齡限制;本科及專科學歷40周歲以下。
丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長,觀點地産網專欄作者
撰文:丁建剛
審校:徐耀輝