丁建剛：樓市進入牛市了嗎？

丁建剛 2019年春節過後，整個中國大地仍乍暖還寒。 

而中國A股發生大逆轉，幾乎與股市同步，一二線城市的樓市快速回暖，升溫的速度遠快于天氣。 

樓市的“牛”，可持續嗎？

剛剛過去的周末，杭州數十個樓盤的售樓處人頭攢動，這一現象也幾乎在中國的一二線城市同時出現。 

整個市場似乎一掃2018年下半年以來日益加劇的低迷悲觀情緒。 

北京：3月北京二手住宅網簽超1.6萬套，創近十個月以來新高；

深圳：2月底深圳豪宅華潤瑞府開盤遭秒，3月以來全市住宅成交量已連續5周環比上升，二手住宅成交量創近半年新高；

上海：上海3月二手房成交近2.6萬套，創兩年半以來月度成交新高，約為2018年平均兩個月的成交量；

廣州：3月廣州商品房網簽超9000套，同比大漲41.64%；

蘇州：3月商品住宅成交近6000套，環比激增102%；

杭州：春節之後，杭州土地市場持續火爆。繼3月勾莊宅地20天兩度刷新地價紀錄後，今天（4月2日）杭州三塘、祥符宅地雙雙封頂自持，市區3月二手房成交近7500套，刷新2018年下半年以來月度成交紀錄……

甚至不限于一二線城市，長三角城市群中嘉興（理論上是三線城市，但在城市群中很難分出一二三四線）的成交量創下了一年來的新高。

2019年3月嘉興市區的商品房和商品住宅成交同比漲幅均超100%，雙雙刷新近一年來成交紀錄。

截至今天（4月2日）午時，2019年以來A股上漲了689.41點，漲幅高達27.6%。幾乎沒有懸念，股市迎來了牛市。 

全中國都聚焦着樓市。全社會之問： 

2019年樓市是不是也已經進入牛市？ 

如果是牛市，樓市的“牛”可否持續？

01

2019年股市樓市的邏輯 

這輪牛市的第1個信号，出現在2018年10月31日。 

在1031的政治局會議公告中，出人意料的對房地産只字未提。而就在三個月前的731政治局會議上，提出了前所未有的調控目標——“堅決遏制房價上漲”。

1031政治局會議不僅沒有提房地産，而且提了“六個穩”——穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期。 

“穩”，是最高領導層對經濟目標的第一訴求。 

1031政治局會議結束後僅隔一天，央行發布了《中國金融穩定報告（2018）》。報告中一改過去兩年對金融形勢的判斷：

宏觀杠杆率過快上升的勢頭得到了遏制，總體看我國經濟金融風險可控，不會發生繫統性風險。 

4天後，11月6日央行行長易綱，罕見地進行了一次公開自我檢查：

“過去一些政策制定考慮不周、缺乏協調、執行偏離，政策疊加效應導致一定的信用緊縮，加大了民營企業融資困難，所以在未來要汲取相關的經驗教訓”。

至此，為了達到“穩增長”目標，宏觀經濟政策、貨币政策、房地産調控政策轉向，已非常清晰。 

但此時已至年終，不可能再大規模放貸。

春節假期後上班的第1周，2月15日央行公布了1月份的信貸量：人民币新增貸款3.23萬億，社會融資規模達4.64萬億。 

全社會驚呆，天量信貸。一個月的時間，人民币新增貸款加社會融資高達近8萬億。随後的周一，股市大漲2.68%。 

3月5日發布的《政府工作報告》中，沒有再提已經連續提了兩年的“房住不炒”。 

房地産市場政策改變的信号，進一步确定。 

至此，調控政策的邏輯，貨币政策的邏輯，均已明晰到位。 

樓市緊跟股市進入了牛市。

02

樓市的牛市可持續嗎？ 

以上分析可以清晰的看出：這一輪樓市的牛市，是為了阻止經濟下行，穩增長而改變了前期的調控政策，是貨币信貸政策推動的結果。 

正因如此，在新的經濟下行壓力下，短期内官方的政策不會輕易改變，也不會輕易對房地産市場再下狠手。 

這是一個基本的判斷。 

因而在短期内，房地産市場會繼續升溫，量價仍然會慣性向上。

但衆所周知，導致新的經濟下行壓力加大的因素，均未消除。 

中美貿易談判可能會達成協議，但這還遠遠不是摩擦的終止。2018年中國經濟的增速創下了1990年以來近30年的新低。3月份的經濟數據PMI指數雖有所修復，但1-2月規模以上工業利潤額大幅度下滑，同比下降14%，累計增速也步入負增長區間。 

1月，最高領導人在省部級學習班上，坦承中國社會面臨政治、意識形态、經濟、科技、社會、外部環境、黨的建設等七個方面的重大風險。 

其中，在經濟領域的重大風險中，特别談及了房地産市場。 

因此，從更長遠時期看，房地産市場的走勢有着極大的不确定性，甚至不太樂觀。

住建部把“六個穩”落實到房地産市場上，體現為“三個穩”——穩地價、穩房價、穩預期。 

毫無疑問，今年年初提出的這三個穩，是為了防止地價和房價的大落。但如果動作過猛，導致房價再次大漲，金融和社會穩定都将面臨考驗，官方可能又會重蹈嚴厲調控的覆轍。這一情形，各方都不願意看到。 

事實上，官方對股市和樓市的态度是不一樣的。 

可以看出在現階段，官方樂見股市上漲。 

而對樓市的态度，則是既愛又怕。既希望樓市能夠起到穩定經濟的作用，但又怕房價過快上漲導致的社會和金融風險。

但有一點值得注意，中國的城市分化，将從2019年開始加劇。

高鐵網上，經濟發達的城市群，特别是長三角城市群和粵港澳大灣區内的城市，在城市的競争中，将繼續顯示出優勢。

而這一具有中國特色的“虹吸現象”，将導致一些地區，特别是北方的一些地區，或不可避免地出現“鬼城空城”，這一點也是确定的。

在經濟下行、經濟和社會發展不确定，甚至存在重大風險的背景下，政策和貨币信貸催生的“牛市”又來了。

丁建剛 浙報傳媒地産研究院院長 觀點地産網專欄作者