劉水：國際比較房價跑赢GDP、抗通脹

内容提要：通過分析中國與美日韓房價上漲與CPI、GDP關繫，發現：第一，房價能跑赢GDP、抗通脹，僅是微弱抗通脹。第二，日韓經驗表明城市化時期有“三高”：GDP高增長、CPI高增長、房價高增長，城市化完成後三個指標增速均明顯下降。第三，中國特點房改前房價增速是房改後的2倍，與美日韓三國不同的是，中國房價增速明顯高于CPI增速。

一、中國：房價上漲與CPI、GDP變動關繫

長期來看，我國房價增速與GDP增速接近，明顯高于CPI增速。首先，從1987-2017年，房價幾何增長率為10.39%，GDP幾何增長率為9.29%，CPI幾何增長率為4.97%，房價增速高于GDP增速1.1個百分點，高于CPI增速5.42個百分點，可以看出房價增速與GDP增速接近，明顯高于CPI增速。其次，從房改前後對比來看，房改前房價增速明顯高于CPI增速及GDP增速；房改後，房價增速略低于GDP增速，但仍明顯高于CPI增速。

從相關性分析來看，上圖是各指數長期趨勢比較，也能看出，房價指數與GDP指數趨勢較為一致，房價指數與CPI趨勢差距明顯擴大。房價指數與GDP指數相關性為0.996，房價指數與CPI指數相關性為0.901，房價指數與GDP相關性明顯更強。

短期來看，上圖是短期波動比較，房價同比變化與CPI同比變化波動走勢較為相近。從同比變化相關性分析，房價與CPI相關性繫數為0.428（並且顯著），房價與GDP相關性繫數為0.336（並且不顯著），前者相關性繫數較高。因此短期來看，房價變化與CPI波動相近。

二、美日韓：房價上漲與CPI、GDP變動關繫

從長期來看，美日韓房價增速均高于CPI增速及GDP增速。美國、韓國房價增速略高于CPI增速分别是1.7個百分點、1.1個百分點，日本房價增速僅略高于CPI增速0.1個百分點。

從城市化時期來看，日本、韓國房價增速明顯高于CPI增速、GDP增速。日韓城市化時期的房價增速、CPI增速、GDP增速都明顯高于城市化完成後的增速。

三、綜合比較分析

中國與美日韓四國房價上漲與通貨膨脹、經濟增長關繫，既有共同特征，也有各自特點。

共同特征：第一，長期來看，中國與美日韓四國，房價增速均高于CPI增速、GDP增速，也就是說房價能跑赢GDP、抗通脹。第二，美日韓長期房價增速僅略高于CPI增速，美國高1.7個百分點，韓國高于1.1個百分點，日本僅高于0.1個百分點。第三，當GDP增速、CPI增速較高的時候，房價也表現出較高速的上漲。第四，城市化時期有“三高”，日韓城市化時期GDP增速、CPI增速、房價增速均較高，城市化完成後，三個指標增速均明顯下降。

中國特點：第一，房改前，房價增速、CPI增速及GDP增速均較高，且房價增速高于後兩者。第二，房改後，三者增速均下降，房價增速略低于GDP增速但明顯高于CPI增速。第三，房改前房價增速是房改後的2倍。第四，長期來看，與美日韓三國不同的是，中國房價增速明顯高于CPI增速。

指標數據說明：

（1）指標增速：文中各指標增速均是用幾何增長率衡量。

（2）中國數據：房價為全國商品房銷售額除以商品房銷售面積；GDP增速為實際增速，CPI為城市居民消費價格指數。數據來源于中國知網、國家統計局。

（3）美日韓數據：房價指數來源于國際清算銀行（BIS），1995年為基期100，原數據為季度數據做算術平均轉化成年度數據。CPI來自世界銀行，GDP增速來自新浪财經數據庫。

（4）時段選擇原則：①按同一時段内進行相關指標增長率比較。②指標數據長度不同，盡量使用數據的最大長度。③考慮城市化時期相關指標比較。

劉水 觀點地産專欄作者，房地産資深研究員