房地産市場繼續高熱還是開始降溫？

剛剛過去的5月杭州樓市，延續着今年2月以來急劇升溫的市場慣性，似乎沒有看出任何降溫的迹象。

5月，杭州市區（含主城、余杭、蕭山）商品房成交8874套，環比上升1.8%，創2019年以來新高（其中商品住宅成交5694套，環比下降9%）；成交均價28750元/平方米，環比微漲0.1%，基本與上月持平，創歷史同期新高。二手房成交量依然維持在2018年下半年以來的高位。

保利融信·和光塵樾及華夏四季中簽率僅為1.89%和2.08%，市場最終搖号樓盤綜合中簽率仍持續低位，僅9.5%。

5月，杭州主城出讓四宗涉宅用地（除人才租賃用地），全部溢價封頂，最高自持26%。

杭州的市場表現尚看不出降溫迹象，但官方的政策動向卻與公衆感受並不一致。

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5月28日，北京朝陽區兩宗宅地兩年多來首次出現“不限價”成交。這是北京自2017年史上最嚴的“3.17”新政以來，北京市六區首個未限定未來商品住房銷售價格的純商品房地塊。

杭州的兄弟城市南京，6月伊始，高淳區外地人“限購”令松綁，不再需要個稅或社保證明。

而事實上，盡管杭州近三個月來樓市持續高溫态勢，但官方還是推出了《全日制大學專科（含高職）和全日制本科學歷人才落戶政策》，35周歲以下的專科（含高職）學歷及45周歲以下的本科學歷人才，在杭工作並由用人單位正常繳納社保的，即可申請辦理落戶。

盡管杭州方面極力否認這一政策和樓市的關聯度，但任何一個稍有常識的人都不可能不将這一政策與樓市關聯。

這是“搶人大戰”的升級。

搶到了一個畢業生理論上可以創造出8個人的GDP。

将一個畢業生留住，組成小家庭後再生兩個孩子，雙方的父母至少階段性地照顧，甚至不排除也留在該市生活的可能。

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5月的中國樓市，各城市之間嚴重分化，部分城市也已顯露疲态。

合肥：5月，商品住宅成交73萬平方米，環比下跌3%。

無錫：5月，商品住宅共成交38萬平方米，環比下跌27%。

二手房方面，一線城市中北上廣二手房挂牌價環比均出現不同幅度的下跌，同時成交量環比分别下跌8%、10%以上和1.4%。

二線城市中，廈門5月二手房成交量環比下降20.3%。

即使是此輪行情中最火爆的杭州、蘇州等城市，樓市急劇升溫的勢頭也已出現放緩迹象。

杭州市區5月商品住宅成交量環比下降9%；蘇州在5月内三度調控之後，市區商品住宅成交面積環比下滑6%。

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為何官方的判斷和政策導向，與公衆的判斷和預期出現如此大的差距？

關鍵就在于，官方對宏觀經濟形勢，對中美經貿以及中國經濟的下行壓力看得更清楚，因而提前釋放一些政策來應對中美經貿對經濟帶來的沖擊和損害。

而對未來經濟走勢未雨綢缪，似乎並不僅僅是中國。

近期，各國央行似乎進入了降息周期。

近期，美聯儲主席鮑威爾講話也暗示可能降息。

在海外貨币政策繼續偏鴿、部分央行開啟降息周期的外部環境下，中國是否會跟進，成為最大懸念。

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看似瘋狂拿地的房企和公衆對市場未來走勢的判斷，實際上在很大程度上是基于同一個邏輯：在經濟下行壓力繼續加大時，或迫不得已放寬貨币政策，放松對房地産市場的調控，甚至可能會推出某些救市政策。

部分房企和公衆，也正是在“豪賭”這一點。

對未來市場的預判，或在未來幾個月得到肯定或否定。

但有一點可以肯定：

未來幾個月中國樓市的走勢，更大程度上並不取決于房地産市場本身。更多的将取決于中美形勢的走勢，取決于對經濟的影響，取決于包括中國在内的各國的貨币政策等等。

形勢可能瞬息萬變。

丁建剛  浙報傳媒地産研究院院長  觀點地産網專欄作者