馮毅成：杜絕小區充電火患，需做深層管理改革

馮毅成 近日，南京一小區起火造成事故牽動人心。一時間，大家把目光都聚焦到了自己所在小區的消防安全，特别是電動自行車的充電安全令人警惕。

根據國家消防救援局的統計，2023年全國共接報電動自行車火災2.1萬起，相比2022年上升17.4%。另有數據顯示，80%的電動車火災是在充電時發生的，其中超過一半發生在充電過程中，而90%的電動車起火致人傷亡案例則發生在門廳、過道以及樓梯間。起火原因多為充電設備出現故障導致燃爆，並因起火速度快、釋放有毒氣體等，容易造成居民傷亡。

根據九派新聞報道，針對“小區架空層能否停電瓶車”的問題，國家消防救援局辦公室曾回復稱：“高層民用建築公共區域内電動自行車停放充電是違規的，各級消防部門發現此類問題應查處並予以處罰。”

為何電動自行車充電失火的事故時有發生？為何電動自行車違規停放、違規充電屢禁不止？我認為光靠安全宣傳和消防檢查遠遠不夠，必須從小區的規劃設計、物業管理、業委會機制等多方面入手深入轉變管理方式，才能最大化杜絕火患。

老小區改造任重道遠，新小區的規劃創新、新的管理方式出台迫在眉睫。那麼，在小區生活中到底存在哪些難題，又應該如何着手解決隐患痛點？

以上就是本文要讨論的重點。

現實痛點

電動自行車在小區内違規停放與違規充電屢禁不止，小區物業在管理方式和結果上難以令人滿意，是因為在現實生活中存在以下幾個主要的痛點。只有對這些痛點抽絲剝繭，對症下藥，才能深入火患的根本去管理。

第一是經濟利益之痛。

電動自行車車主習慣将車推入樓中充電，一個主要原因就是“圖便宜”。根據2022年1月7日《北京日報》報道《小區充電樁用電應與生活用電同價》顯示，一輛電動自行車在家中充滿電大概需要1元錢，而在專用充電位上充滿則需要3.3元左右。

兩者費用差兩倍之多，日積月累，這筆差價對于普通家庭就是不小的成本。

當然，還有一個原因是小區充電位供不應求。

另外，電動自行車的電瓶容易被盜，一些車主索性就将電瓶帶回家中充電，而這無異于将火患帶回了家中。

第二是物業管理之痛。

我們總是提倡在空地上建立更多的停車位和充電樁，但物業公司從實際操作來說並不容易。一是物業公司不具備開發建設的專業知識，如何避免與水電氣管網安全發生沖突是一項技術活。

二是很多老小區的可用面積並不大，如果要新增電動自行車專用面積，可能需要犧牲一部分綠化面積，而這就需要征求全體業主或業委會的同意，報請相關部門批準後才能施工。而很多小區並沒有成立業委會，或者業委會的執行效率並不高，這就造成了遇到緊急狀況時溝通成本非常高，且容易錯過最佳操作時機。

當然，還有一些小區的物業公司本身就存在管理不當，管理不力或敷衍了事的情況。

第三是業委會成立之痛。

業委會選舉成立流程較長且復雜，困難重重。特别是一些新小區，短期内入住率不高，通過少部分積極分子去聯絡大部分業主並取得大家投票認可是一件很困難的事情。業委會的成立一般都是伴随某種維權應運而生。而在局部區域，一些開發商、物業公司與地方存在利益關繫，這就造成從籌委會到業委會的實際成立周期特别長。

老小區占用公共面積新增充電空間，需要業委會同意，可能會遭到業委會或業主反對。一些空間較小的小區，可能需要犧牲綠化面積來做充電停車位。

解決辦法

第一是降低充電費用，争取與民電標準持平。

建議由小區業委會、物業公司出面與有關部門及運營商協調，盡量降低充電費用，争取貼近乃至與居民用電費用持平，甚至在必要的時候可以拿出部分小區物業收入補貼到充電成本之中。從經濟利益上引導居民自覺在樓外安全、規範充電。

同時，物業公司應當對電動自行車停放及充電專屬區域加強安保措施，包括安裝監控及加強巡邏等。

第二是以“安全第一”的原則優先建立停車充電區域。

由物業公司摸底小區電動自行車的實際數量，在地面安全區域依規設置專屬停放及充電區域。小區業委會應從安全第一的大局出發，動員與征求業主廣泛支持。相關職能部門應該在審批流程上從簡從快予以支持。同時，各樓棟居民應該形成自治，相互監督，物業公司也應該頻繁檢查樓内及地下車庫的消防安全。

第三是開發“掌上業主”，網上高效管理小區。

有關部門應該更加精簡業委會成立流程，縮短每個步驟之間的間隔時間。

有關部門（房管局、銀行等）應當利用互聯網創新管理，開發小程序或APP，便于業主權益管理。自業主購房之日起就擁有一個電子身份，可以從小程序或APP中行使業主的各項權力，包括從籌委會到業委會的選舉、投票、參會等。利用科技手段方便快捷地依法依歸建設和管理小區。今後對于重大事項需要業委會或全體業主表決的，完全可以通過電子技術快速完成。

新小區規劃與買房啟示

當前住房産品不斷叠代升級，政府在規劃出讓土地時應該繼續放寬條件，讓開發商在拿地後有較大的設計空間，特别是對于今後電動自行車可能較多的小區應該規劃足夠的專屬停放與充電空間。

另外，在開發過程中，開發商應該對停車區域設置監控攝像頭，並與有關部門及運營商談好收費標準，努力将費用與民電標準持平。以上是從設計源頭徹底切斷因電動車違規停放和充電給居民樓帶來的火患。

另外，鑒于南京小區起火的事故，政府在出讓土地條件的設置上應該讓建築不斷“低密化”，降低地塊容積率。而開發商也應該按照要求和條件設計低密建築，一棟樓内的戶數越少，風險就越低。比如說，一棟樓居住100戶和居住400戶，它的起火風險和傳導風險完全不同，另外逃生與疏散速度也不同。

最好是能夠由國家修訂建築規範，地方細化執行標準，限制單個住宅樓的總戶數上限。

從買房的角度來說，建議購房者在同等或相近條件下，盡量選擇低密小區和低密樓棟，一棟樓的單元數、戶數越少越好。

市場上總在說産品叠代升級，其實就是要讓空間更加安全、省心、舒适。

房地産事關國計民生，不能簡單理解為賣地與賣房，哪怕一個業委會的成立與投票程序，今天回頭看仍然有很多工作需要努力與創新。小區電動自行車的停放與充電管理直接關乎到業主生命财産安全，無法依靠“加強安全宣傳”和“加強消防檢查”這些行動來徹底解除隐患。

我們距離高質量的生活管理仍有不小的距離，這些工作仍重而道遠。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者