觀點直擊 | 寶龍商業：不會跟萬達、華潤比最大最強（實錄）

觀點地産網 一衆上市的商管物業公司中，寶龍商業較早交出了2021年上半年成績單。

8月19日，寶龍商業舉行2021年中期業績發布會，出席的管理層包括董事會主席許華芳、執行董事兼總裁陳德力、執行董事兼首席财務官張雲峰及副總裁唐劍鋒。

截至2021年6月底，寶龍商業實現營業收入11.7億元，同比增長34.8%；歸母淨利潤2.03億元，同比增長40.3%；歸母核心淨利潤2.31億元，同比增長59.4%；綜合毛利率為32.8%，同比增長3.5個百分點。

從年報來看，對寶龍商業上半年的經營表現，管理層較為滿意。

與此同時，公司的出租率、外拓、毛利率等，成為這場業績會的關注焦點。

出租率與收並購

作為商管企業運營能力考量的重要指標，出租率最先引起了關注。

半年報顯示，截止到2021年6月30日，寶龍商業旗下項目平均出租率為92.3%，較去年同期87.1%上漲了5.2個百分點。同時，該數字也創下了寶龍商業近年來的新高。

數據來源：企業年報、觀點指數整理

此前寶龍商業平均出租率在行業内並不算高，2020年商業項目整體出租率為89%，雖然與前幾年相比有所提升，但仍未達到90%以上，在競争上並不占據優勢。

在年初舉行的2020年度業績會上，寶龍商業管理層給出了出租率“2021年超過93%、2023年不低于95%”的目標。

為了提升出租率，管理層也着實下了一番苦工。

據悉，自總裁陳德力去年6月上任以來，寶龍商業在他的主導下實施了所有項目的分類管理，分為出租率95%以上、90%到95%之間、低于90%的這幾檔。

同時，根據不同的出租率，寶龍商業制定了相關激勵考核。據陳德力介紹，上半年有17個項目出租率達到100% ，“下半年按照沖刺100%、沖刺98%、沖刺95%、沖刺90%去抓，相信到今年年終時，出租率會有一個很好的表現。”

面對公司是否通過大量租金優惠來提高出租率的聲音，陳德力直接予以了否定。

他表示，不存在這種情況，公司對于出租率在95%以上的項目，即使做到100%，也基本沒有租金優惠。而在出租率90%到95%之間的項目，一小部分空置時間比較長的和空置面積比較大、且面積大于500平方的商鋪，才會給一些優惠，但不是很多。

不過，陳德力也坦言，雖然長期來看出租率上升對公司未來戰略實施有很大作用，但短期之内並不會讓業績出現明顯增長，“當前寶龍商業的業績增長靠的主要還是新開業項目的增量，而不是出租率的提升。”

于是，輕資産外拓作為寶龍商業未來重要的利潤增長點，也受到了關注。

不同于去年，今年以來寶龍商業輕資産外拓取得的成績似乎讓管理層頗為滿意。數據顯示，1-7月寶龍商業新增簽約項目27個，預計總建築面積約236萬平方米。其中，來自獨立第三方的拓展項目有7個，總建築面積近30萬平方米。

據陳德力介紹，按照寶龍商業的外拓計劃，每年新增第三方拓展面積為50萬平米。如今已完成計劃60%，下半年很有把握完成剩余20萬平方米的第三方拓展。

值得注意的是，上述7宗獨立第三方拓展項目中，四宗來自與廈門軌交的合作。

此前7月22日，寶龍商業與廈門軌道集團達成合作，獲得廈門1号線将軍祠等4個綜合開發用地項目的租賃經營權，均屬鹭島核心區塊，總計9.1萬平方米。該項目屬于TOD地鐵上蓋物業類型，規劃有居住、辦公、酒店、商業、地鐵配套、公建等多種功能。

對此，陳德力表示：“這是一個新的探索，在廈門已經開始了。目前，寶龍有20多個TOD項目，下一步會在其他城市積極努力探索這種機會。”

收並購方面，寶龍商業目前收獲並不多，僅在2020年中收購浙江星匯商管公司60%股權。

董事會主席許華芳則表示：“從拓展角度看，寶龍商業和寶龍地産一樣，執行的戰略是'生意本身是好生意'才會去推進，不會追求低效擴張和發展。”

他透露，公司在“1+1+N”戰略中重點關注長三角的蘇浙滬以及廣東省，每個省份都尋找一個並購機會，通過並購輕資産管理團隊，作為輔助線推進商業發展。目前正有一兩家在談，下半年争取能並購一家。

毛利率與科技

寶龍商業成績單中，除了出租率和外拓之外，盈利能力也頗受關注。

半年報顯示，期内寶龍商業實現毛利約為3.83億元，較2020年同期2.55億元增長約50.5%；毛利率由去年同期的29.3%升至32.8%，提高了3.5個百分點.

管理層介紹，如何提升盈利能力，一直是公司重點的研究課題，當前主要有三種手段。

具體來看，首先是對于項目的分類管理。據悉，針對體量在5萬平方米以下的項目，寶龍商業從今年開始進行更精細化的組織架構和能力編制梳理，從圍繞經營和利潤角度出發，通過對人工的充分調整，産生一繫列節約。

在半年報中也能看出這一點，上半年寶龍商業員工成本同比出現明顯下降。

其次，是管理的規模效應，主要體現在淨利率提升上。當處于同樣毛利率情況下，規模出現增長，而管理費用方面又比較穩定，淨利率會提升。

最後，是科技。雖然從戰略來說，科技投入的主要目的是打造商業新模式，出發點並非為了降成本。但公司在科技的研究投入時，同樣也兼顧到成本原則。

據悉，自去年開始，寶龍商業便在全國開始推廣停車場無人收費，而今年将會陸續推出智能掃地機器人和智能物管安防，這樣保潔和保安成本會下降。同時，公司還在研究線上營銷模式，一旦在全國推廣，營銷費用也有繼續下調空間。

此外，今年5月27日，寶龍商業和騰訊之間的合作升級，與上海悅商簽訂增資協議，分别投資人民币5000萬元，總額1億元，用于加碼布局智慧商業。

該公司管理層表示：“目前我們現在已經試行的項目，如果推行的話，估計未來兩三年通過科技投入，能夠使毛利率每年最少有一個點左右的上升。”

以下為寶龍商業2021年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：今年上半年，同行們紛紛開始拓展第三方項目，這樣的情況下寶龍開拓了23個新的商場，請問是怎麼實現的？

陳德力：現在整個市場上凡是做商業管理的知名企業，基本上都在做輕資産拓展，所以競争肯定是有的。我們通過堅持“1+1+N”戰略，已經在長三角和大灣區具有相對的數量、資源和規模優勢。接下來仍将堅持戰略不變，借優勢繼續發展。

同時，寶龍商業的外拓節奏不會改變，計劃每年新增第三方拓展面積50萬平米。今年上半年已經實現了30萬平方米，下半年有把握可以完成50萬平方米的新增拓展計劃。

此外，寶龍商業堅持發展的質量和水平，以及項目所處的本身優勢，希望通過穩健的增長和穩健的發展，成為行業里面有一個比較特殊、比較典型的標志。

現場提問：此前寶龍商業與廈門地鐵達成合作，這種合作能否復制到其他城市，給公司提供增長動力？

陳德力：關于和廈門地鐵的合作，這是一個新的探索，我們一共簽了四個項目，總計9萬多平方米，是純合資公司的模式。

目前，寶龍商業已有20多個TOD項目，下一步會不會在其他城市有這種機會合作？我們會積極努力探索。

現場提問：上半年出租率提升是通過适當的租金優惠還是整體戰略優化帶來的？對于下一步實現95%出租率，重點關注哪些商場和有哪些管理動作？

陳德力：我們的出租率提升，首先是實施了分類管理。

自從我來寶龍商業之後，便把所有項目按出租率分成95%以上、90%到95%之間、低于90%這幾檔。

對于95%以上的，這部分即使做到100%，也基本沒有租金優惠。90%到95%中的一小部分，尤其是空置時間比較長和空置面積比較大的，比如大于500平方，這樣的商鋪會略微給一些優惠，但不是很多。

通過這樣的方式，結合寶龍本身的管理優勢，同時實施出租率方面相關激勵考核。

截止上半年，全國有17個項目出租率達到100% ，下半年會繼續沖刺100%、沖刺98%、沖刺95%、沖刺90%，按不同的標準去完善，我相信到年終時，出租率會有一個很好的表現。

現場提問：出租率大幅提升預計能為報表帶來多少貢獻？

陳德力：我們承諾到下一步要做到93以上，這部分提高以後對老項目的業績增長大概有10%左右提升。但是寶龍商業的業績增長靠的主要是新開業項目的增量，而不是出租率的提升。

出租率的提升更多是改善經營，通過改善經營，有很好的經營費用和經營秩序以後，提高商業業績。在租約到期以後再次簽約，那個時候業績增長就非常明顯。

所以，出租率的提升在短期之内看不到明顯的業績方面增長，還是靠新項目。但長期來講，尤其對寶龍商業未來戰略的實施有非常大的作用。

現場提問：公司利潤率實現了穩步提升，是否和騰訊合作有關繫？未來商業的利潤率是否會有持續提升的通道？

張雲峰：關于利潤率提升，主要是利用三個方面的手段，第一是通過精細化的分類管理，第二是通過科技手段，第三是規模效應。

首先，公司今年實施了對于項目的分類管理，針對體量在5萬方以下的項目，進行更精細化的組織架構和能力編制梳理，從圍繞經營和利潤角度出發，通過對人工的充分調整，産生一繫列節約。

其次，科技方面，目前只是一個起點。去年我們在全國開始推廣停車場無人收費，今年将會陸續推出智能掃地機器人和智能物管安防，這樣保潔和保安成本會下降。同時，我們也在研究線上營銷模式，一旦在全國推廣，營銷費用也有繼續下調空間。

第三，管理規模效應，主要體現在淨利率提升上。在同樣的毛利率情況下，規模出現增長，而管理費用方面又比較穩定的情況下，淨利率也會提升。

現場提問：随着輕資産項目越來越多，寶龍商業在外拓項目的定價方面有沒有形成更加成熟統一的標準化競價模型？

陳德力：寶龍商業主要有四種輕資産拓展模型，第一個是委托管理模式，這個跟寶龍地産收費模式基本一樣，采用主要的輕資産外拓模式。

第二個是總租模式，主要針對一些國有資産，或者政府資産，可能有一些比較優惠的條件。

第三是咨詢顧問模式；第四個是物業收益分成模式，這種模式目前為止沒有完全簽約的，但有幾個項目已經在談，未來應該是很大的可能。

現場提問：今年以來，公司基本上沒有並購，下半年在並購方面是否有機會？

許華芳：寶龍商業拓展的角度，其實和寶龍地産一樣，一直以來執行的戰略是“生意本身是好生意”才會去推進，不會追求低效擴張和發展。

寶龍商業最關注拓展的方向就是“1+1+N”戰略中長三角的四個省以及廣東省，策略是在每個省份都尋找一個並購機會，通過並購輕資産管理團隊，作為輔助線推進商業發展。

我們現在有一兩家在談，下半年争取能有一家。

現場提問：相比萬達、華潤等商管公司，寶龍跟這兩家公司相比有什麼不一樣的地方？有什麼樣的優勢是人家不可取代的？

許華芳：最大不一樣，我個人感覺最重要寶龍是走差異化路線。

大部分中國商業地産商走的路線是單一産品走天下的模式，無論是萬達還是龍湖還是新城。而寶龍走的是3+1的産品線發展，所以我們大中小項目都有，中型大型會多一點。

此外，過去五年我們高度聚焦長三角跟大灣區，特别是在長三角。我們不會一味的跟萬達、華潤比最大最強，更看重能不能在長三角範圍内做到最大最強。

陳德力：關于聚焦長三角和大灣區的戰略，給大家一組數據。寶龍商業一共簽約的133個項目，其中浙江省有54個項目，占比達到38.8%，54個項目據我了解是商管公司中最多的。

同時，公司在江蘇省有23個項目，而在上海有12個項目，蘇浙滬共計有89個項目，占到項目總數的64%。此外，公司還在在廣東布局了7個項目。

從戰略聚焦的角度來講，我們在全國可能不是最大的，但我們希望未來在長三角和大灣區是最有優勢的。

因為聚焦，所以我們在管理的優化和成本方面有比較明顯的優勢。可能大家也關注到上半年公司人工成本同比下降很明顯，主要是從去年年底開始，我們把長三角區域的管理，尤其是浙江省和上海，進行了進一步的優化，包括人員結構、資源調配、資源分配以及新的團隊建設。

現場提問：八月份江蘇省發布《關于完善商業網點規劃管理的指導意見》，明确指出要嚴控大型商業綜合體的規模和數量。同時，商務部也發布《關于公開征求城市商圈建設指南意見的通知》，旨在規範商業綜合體的規劃質量，控制數量的盲目擴張，請問公司如何解讀這些政策？

許華芳：我們最近也關注到這兩個報告跟資料，公司非常重視，召集團隊對這個報告進行研究。

總的來講，是對商業非常大的利好，寶龍做商業這麼多年來一直講痛點，除了互聯網的沖擊以外，競争的無序供應才是商業地産最大的競争困境。比如江蘇省，在全國的購物中心飽和度應該算比較高的，提出這個問題是比較正确的。

至于會不會影響發展？這個市場太大了，是很大的生意。現在很大程度上除了增量，存量也是要關注的，所以我不會去把它作為一個負面的角度，反而是積極的角度去理解這個事情。

從企業角度來講，我們深度聚焦長三角和大灣區，所以對區域未來發展也很關注。我們希望在一定時間内能通過自身研究以及外部咨詢，把未來在長三角及大灣區購物中心發展趨勢做一些深度的研究，能讓我們的戰略發展更加精準，不會走冤枉路。