觀點指數 在9月24日觀點指數研究院發佈的《核心資產托底 | 2026年9月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數指出，市場已告別普漲階段，進入核心資產穩收益、存量資產持續讓利、弱勢資產持續出清的結構性經營週期。
數據來源：wind，觀點指數整理
辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。
8月，八城寫字樓租金均值為2.32元/平方米/天，環比7月的2.44元/平方米/天下滑4.93%，同比下跌7.81%。單月均值環比跌幅較7月再度轉弱，市場沒有出現整體性反轉。
從八城辦公租金數據來看，當前寫字樓市場是典型的結構性行情，不存在普漲回暖。城市月度租金走勢受成交樣本結構影響較大，月度數據波動明顯，市場修復高度綁定大宗租賃成交，標杆資產租金獲得支撐。而缺少產業大客戶導入的城市、非核心片區，租金持續受到壓制。
隨着2026年8月末上市企業中期財報集中披露，內地寫字樓運營商上半年經營業績基本落地。整體來看，寫字樓租賃市場需求端疲軟態勢仍在延續。
數據來源：企業業績，觀點指數整理
收入規模方面，中海商業以17.2億元的寫字樓收入穩居首位，同比微增1.18%。陸家嘴集團及嘉里建設緊隨其後。
從已披露數據的企業來看，寫字樓相關收入同比下跌的樣本企業數佔比超過七成，跌幅區間從1%到38%不等，市場面臨的下行壓力整體較大。
本期少數企業實現寫字樓業務的同比正增長，經營韌性表現突出，核心共性為重倉一線核心城市、租戶結構偏向金融、專業服務、新經濟等高韌性行業，通過出租率提升、優質租戶置換抵消租金下行壓力。
以太古地產、中海商業、嘉里建設、招商蛇口等為代表的樣本企業同步實現辦公租賃收入的正向增長。
陸家嘴集團、華潤置地、金地商置、恆隆地產、中國國貿、新鴻基、春泉產業信託等處於溫和調整區間，收入小幅下行但無系統性風險，屬於行業週期內正常租約重定價調整；出租率整體可控、經營基本面穩健。舉例來說，期內華潤置地寫字樓租金收入7.8億元，同比下降4.20%，整體波動可控。金地商置商辦租賃收入6.13億元，同比微降1.20%，產業園出租率穩定在90%以上，產業型辦公資產展現出更強的韌性。
這部分企業資產多位於一線核心片區、以成熟穩定存量為主，空置風險低，收入下滑主要來自續租租金小幅下調，而非出租率塌陷，屬於可控的週期性調整，經營底盤紮實。
收入深度回調企業以商辦REITs、存量老舊項目集中運營商、二線城市高庫存主體為主，收入出現兩位數大幅下滑，存量資產迭代出清壓力集中釋放。
未單獨披露寫字樓業務收入的部分商業地產企業，收入端表現同樣分化。以中國金茂、瑞安房地產等為代表的樣本，實現物業租賃收入的正向增長。其中金茂物業投資收入同比增長4.69%，瑞安房地產租金及相關收入同比增長7.56%，成熟辦公樓出租率維持90%的高位，憑藉核心城市高端商務資產，維持穩定現金流。
以九龍倉、恆基地產為代表的港資企業出現明顯的“賬面增收、經營承壓”特徵。九龍倉內地投資物業分部收入同比增長1%、營業盈利小幅上漲，但財報明確直言寫字樓市場受供應過剩、需求疲軟衝擊，企業收縮經營、出租率與租金持續受壓，賬面增長完全來自人民幣升值對沖，剔除匯率因素後內地寫字樓經營實質走弱。恆基地產同樣呈現匯率抬升賬面收益、真實租金收入同比下跌的特徵。
整體來看，市場已告別普漲階段，進入核心資產穩收益、存量資產持續讓利、弱勢資產持續出清的結構性經營週期。
寫字樓經營徹底進入結構性分化時代，無普漲行情。2026年上半年行業整體收入中樞下移，多數企業營收承壓，但部分核心地標、產業適配型資產實現逆勢增長，老舊、非核心、租戶結構偏弱資產深度調整，市場K型分化徹底固化。
收入分化的核心驅動由“地段”轉向“租戶結構、資產硬件與運營能力”。太古地產、嘉里建設、金茂、中海等優質主體，依靠金融、專業服務、生物醫藥、新經濟穩定租戶，持續優化租約結構，對沖市場租金下行；而傳統貿易、老舊產業租戶佔比高的項目普遍收入大跌，租戶質量成為業績分水嶺。
數據來源：觀點指數不完全統計
需求層面，據觀點指數監測，從租戶行業結構觀察，硬科技、TMT、數字文創是本期租賃需求的核心支柱，典型案例包括武漢光谷長鑫科技DRAM研發項目、上海鷹角網絡、廈門翔業國際大廈騰訊雲、藍色光標數據科技集團等，芯片、雲計算、遊戲、數字營銷等新質生產力相關企業持續釋放辦公擴租與搬遷需求，大面積總部型租賃成交成為市場亮點。
值得關注的是，期內頭部遊戲企業鷹角網絡官宣將於2027年底整體入駐徐匯萬科中心三期T1，租賃37層合計約9萬平方米，成為本期上海寫字樓最大單體租賃成交案例。藍色光標數據科技集團簽約上海阿里中心·徐匯濱江，租賃3‑8層臨江面積合計約1.75萬平方米。
同時租戶結構呈現多元化特徵，跨境物流、跨國供應鏈服務商（德迅、賀中技物流）、消費品牌（CASETiFY、蒙牛、媛頌集團）、生物醫藥（廣藥大美麗生物）、公共法律服務機構（廣州仲裁委員會南沙總部）等同步落地，打破過去寫字樓租戶高度依賴傳統金融的單一格局。
企業選址邏輯發生明顯轉變，不再單純追逐傳統核心商圈，產業生態、人才供給、板塊產業定位權重抬升。武漢光谷、上海徐匯濱江、深圳前海、廣州南沙等產業導向型板塊持續吸引科創企業落地，產業集羣效應驅動企業向匹配自身賽道的產業片區集聚；傳統核心商務區仍有專業服務、實業、諮詢類等企業入駐，形成產業板塊承載科創總部，成熟商務區承接專業服務的分層格局。
整體來看，在辦公樓開發端持續收縮的大背景下，租賃需求呈現結構性機會，市場並非全面回暖，而是優質資產與產業適配型樓宇優先捕獲科創、實體企業的搬遷與擴租需求，中小體量、傳統商務區老舊寫字樓仍面臨去化壓力。寫字樓市場的租賃需求已從地段驅動轉向產業驅動，企業選址邏輯與城市產業定位的匹配度，正在取代傳統的地段溢價，成為決定樓宇去化效率與租金韌性的首要變量。
辦公空間服務商層面，以創富港、IWG集團為代表的辦公空間服務商先後披露了2026年中期業績報告，兩家企業均實現收入正增長，但盈利表現與戰略取向截然不同。
數據來源：企業業績，觀點指數整理
本土代表企業創富港業績表現穩定，期內實現營收3.94億元，同比增長2.58%；歸母淨利潤4727.67萬元，同比增長18.86%，利潤增速大幅跑贏收入增速；綜合毛利率40.57%，同比微升；經營性現金流2.15億元，保持穩健造血能力。公司盈利提升主要依靠精細化成本管控、租賃負債攤銷帶來財務費用下降及存量資產優化，並非規模擴張驅動，整體拓店節奏趨於保守。
外資代表IWG集團，2026年上半年堅持全球高擴張策略，整體營收保持增長，但盈利與現金流階段性承壓。集團全球系統總收入同比增長11%，但營業利潤同比下滑44%，稅前經營現金流轉負、淨債務同比抬升，短期擴張拖累盈利表現。戰略層面，IWG全面轉向純輕資產、特許經營模式，上半年全球新籤728個辦公中心、95%為管理輸出模式，徹底剝離租金剛性成本，管理服務費收入同比大增36%，成為核心增長引擎。
中國市場成為IWG的核心增長極，上半年新簽約49個項目，在45城運營近200家網點，並持續從一線核心城市向區域產業樞紐城市下沉。IWG依託品牌與運營輸出模式，深度參與國內商辦存量盤活，與業主合作提升存量樓宇出租效率，契合當前行業存量更新趨勢。
外拓表現上，據觀點指數不完全統計，本期新增簽約、開業項目主要由高格辦公空間、WOW即刻辦公、創富港等頭部運營商貢獻，行業集中度正在加速提升，具備品牌、運營和資本能力的運營商正在承接存量資產盤活釋放的增量需求。
數據來源：觀點指數不完全統計
在本期外拓表現中，高格辦公空間的動作尤為值得關注。期內相繼迎來兩大項目進展：錫連·高格辦公空間正式啓幕及蘇城商務中心二期項目簽約落地。另有江亞蕾奧中心二期及上海環球港二期將於國慶後集中亮相。
從本期頭部運營商的集體動作可以看出，靈活辦公行業的選址評估重心不再單純以是否位於傳統核心商圈為第一判斷標準，物業交通可達性、周邊產業客羣基礎成為更核心的評估指標。
同時，隨着純工位出租的利潤空間持續壓縮，運營商的核心競爭力已經不再是空間數量，產業資源對接能力、政企協同服務能力、跨城會員權益體系、定製化空間方案設計等綜合服務能力，正在成為品牌拉開差距的核心壁壘。