觀點指數 在9月23日發佈的《分化修復｜2026三季度不動產資本金融報告》中，觀點指數指出，三季度宏觀經濟延續K型分化，不動產存量築底、資本結構分化，外貿出口在AI產業鏈帶動下保持高位擴張，固定資產投資與社零仍處收縮通道，資本市場資金向低估值、高股息、現金流確定性強的方向再定價。
宏觀經濟外貿高位擴張，居民消費重心由商品向服務遷移
前8個月我國貨物貿易進出口總值34.78萬億元，同比增長17.6%，增速較前7個月再升0.3個百分點；其中出口20.17萬億元、增長14.6%，進口14.61萬億元、增長22.0%。8月單月進出口4.65萬億元、增長19.8%，已連續第四個月保持雙位數擴張。拉動出口的主力來自AI產業鏈與電子製造環節，海外數據中心建設、服務器擴容帶來的高技術產品外需，構成了出口數據中最具持續性的支撐。
與外需高增形成對照，內需與投資仍在收縮。前8個月全國固定資產投資同比下降7.2%，降幅較1—7月再度擴大；基礎設施投資下降4.0%、製造業投資下降2.3%、房地產開發投資下降19.9%，三大分項全部負增長且跌幅均有加深。社零總額前8個月僅增長1.1%，8月單月同比增長0.4%，但服務零售額增長4.9%顯著快於商品零售，居民消費重心由商品向服務遷移。
不動產實體市場“二手熱、新房冷”分化加劇。前8個月新建商品房銷售面積49880萬平方米，而二手房交易網籤面積54923萬平方米、同比增長10.6%，二手房成交已超過新房。8月70城數據呈“一線轉漲、二三線仍跌”的格局，一線城市新房價格環比上漲0.1%，其中上海上漲0.4%、深圳上漲0.2%；二手房一線城市環比上漲0.1%，上海、深圳分別上漲0.3%和0.1%。二三線城市環比下跌尚未止步，城市間修復節奏落差仍在延續。
一級市場A、港股IPO集中硬科技，不動產企業以化債和補流為主
三季度A股IPO共36家、募資1004.77億元，其中存儲芯片龍頭長鑫科技單家募資666.07億元，獨佔全季募資額約66%；其餘35家合計募資約339億元，常態化IPO節奏並未明顯提速。結構上，展芯股份、超純應材、傑理科技等半導體企業密集上市，宇樹科技以60.99億元募資成為“人形機器人第一股”，監管層“扶大也扶小”，但資金和關注度顯著向半導體、AI、機器人傾斜。
港股三季度IPO共44家、實際募資1819.42億港元，連續第三個季度單季募資破千億。中際旭創以614.22億港元成為年內最大單，立訊精密242.66億、希音135.96億緊隨其後，三家合計獨佔全季募資額54.6%。二次上市是核心引擎，中際旭創、立訊精密、晶合集成等A股龍頭掀起“A+H二次上市潮”，MOMENTA、梅卡曼德等把自動駕駛與具身智能集中推上港交所。
不動產企業再融資以化債和補充流動性為主。融創中國以代價發行方式承接而今建設管理100%股權，在不消耗現金的情況下完成產業鏈縱向整合；旭輝控股以每股1.6港元配售4.08億股，募集資金6.53億港元全部用於清償並註銷境內債券；華髮股份擬向控股股東現金認購不超過26.5億元，全部投向七個地產項目。近期不動產融資呈現“港股側重債務化解與輕資產轉型、A股更多依賴控股股東信用為在建項目提供資金支持”的特徵。
三季度不動產板塊修復，價值紅利領跑、成長科技承壓
三季度市場風格極端分化，價值紅利領跑、成長科技承壓。申萬一級行業中農林牧漁上漲24.90%、石油石化上漲23.54%、煤炭上漲20.73%等資源品領漲，銀行上漲14.19%緊隨其後；而建築材料下跌19.56%、電子下跌17.46%、電力設備下跌14.87%，資金明顯從高估值成長板塊撤出，流向低估值、高股息、現金流確定性的方向。
申萬不動產板塊三季度上漲9.57%、位居31個行業前十，顯著優於同期建築材料（下跌19.56%）和建築裝飾（上漲3.53%）。行情主線集中於商業地產、物管、收租物業及REITs等“類債”資產，與銀行、非銀金融同向表現，反映資金對低估值、資產負債表穩健資產的再定價。疊加存量商品房收儲推進、商業與產業園區REITs常態化發行等政策托底，市場對板塊的判斷已由“全面出清”轉向“結構分化、頭部修復”。
子板塊全線收漲但內部分化顯著。商業不動產上漲16.66%、物業管理上漲11.99%、住宅不動產上漲9.14%、產業不動產上漲1.46%。商業受益於重奢零售額與購物中心租金的雙位數增長，物管為二季度超跌後的修復，住宅反映開發端減虧與政策預期，產業不動產則仍受淨負債率偏高、利息保障倍數偏低的資產負債表約束。機器人板塊“二季度大漲45.43%、三季度下跌26.55%”，單季回吐約六成漲幅，成長板塊獲利了結與持有型資產再配置並行。
估值背離“價漲PB降”，定價邏輯向資產質量切換
三季度不動產各子板塊股價普遍修復，但市淨率（PB）不升反降，呈現明顯背離。住宅不動產PB由二季度的0.83倍降至0.72倍，商業不動產由0.74倍降至0.69倍，產業不動產由1.67倍降至1.49倍。背離的核心原因在於分母端淨資產持續收縮：開發端資產減值、持有型物業估值下調以及REITs分派等因素不斷侵蝕賬面淨資產，致使股價漲幅未能傳導至PB。
分板塊看，商業不動產PB已降至0.69倍為三者最低，與同期16.66%的股價漲幅形成“低估值+高修復”組合，反映市場對重奢、奧萊等核心資產現金流穩定性的重新定價；住宅不動產PB為0.72倍仍處破淨區間，對應開發端虧損出清尚未結束；產業不動產PB雖回落至1.49倍仍顯著高於住宅與商業，定價邏輯正由“成長性溢價”逐步轉向“資產質量折價”。
港股恒生地產衝高回落，港資收租跑贏內房
三季度港股總成交額約9.86萬億港元，資訊科技業以3.56萬億港元居首、佔比36.1%，地產建築業僅佔2.7%、關注度處低位，板塊成交主要集中在內房股、物管股等低價標的。恒生地產分類指數呈“七月反彈、八月衝高、九月回落”三段式走勢，自7月初18278點震盪上行，8月21日觸及階段高點21180點，9月以來快速回落至18884點，較高點回撤約10.8%。
板塊內部分化顯著，港資地產跑贏內房。九龍倉置業上漲46.45%，長實集團、華潤萬象生活、恆基地產分別錄得8.67%、7.46%、6.04%漲幅，領展房產基金、中國海外發展小幅收漲；與之對比，龍湖集團區間下跌10.12%，反映市場對民營開發商銷售修復與債務壓力的擔憂仍未消解，資金偏好進一步向現金流穩定、資產質量紮實的港資收租物業傾斜。
內房股指數三季度呈倒V形衝高回落。指數從6月30日394.04點起步，受北京樓市新政（8月10日）和“828新政”催化，8月26日觸及階段高點458.55點、較二季度末反彈約16.4%；但8月31日單日大幅回落6.9%，9月14日收於402.82點，較8月高點回撤約12.2%，較二季度末僅上漲約2.2%。綜合來看，三季度內房股反彈屬於深度下跌後的政策修復，而非基本面驅動的趨勢性反轉。