觀點指數 在近期發佈的《核心資產托底 | 2026年9月商辦與辦公空間發展報告》中，觀點指數認為，核心城市核心地段甲級寫字樓具備更強的資產安全墊，產業自用需求、國資資管平臺等將持續成為大宗交易的主要買方。
2026年1-8月，全國辦公樓市場延續並加深了年內的調整態勢，開發投資、銷售、新開工、竣工四項核心指標全部同比下降，且多數指標降幅較上期進一步擴大。
國家統計局數據顯示，1-8月全國辦公樓開發投資額1774億元，同比下降22.0%，較1-7月（-21.9%）繼續走闊，開發主體主動壓縮新增商辦資本開支的意願明確。同期，辦公樓銷售面積1307萬平方米，同比下滑6.2%；銷售額1605億元，同比下滑9.1%。銷售額降幅大於面積降幅，銷售均價仍在下行，“以價換量”特徵延續。
供給端收縮更為劇烈。1-8月辦公樓新開工面積571萬平方米，同比大幅下滑42.4%，按照新開工領先竣工2-3年的週期規律推演，2028年前後全國辦公樓新增供應將迎來明顯下行。竣工面積703萬平方米，同比下滑24.6%，較1-7月（-19.4%）擴大5.2個百分點，存量在建項目進入收尾階段，後續新增項目供給接續能力顯著不足。庫存端，8月末辦公樓待售面積5187萬平方米，同比增長1.0%，去化壓力仍未緩解。
從數據來看，全國辦公樓增量開發模式進入系統性退潮階段。新開工的斷崖式收縮正在為2-3年後的供需再平衡積蓄條件，市場底部雖未確認，但供給出清的方向已經清晰。當前，銷售市場主要依賴產業自用購置支撐，金融投資需求持續缺位，銷售端回暖基礎薄弱、後勁不足。
與此同時，宏觀政策層面不再以刺激新增開發為目標，政策重心全面轉向存量資產盤活、建築功能轉換、資本退出機制完善與樓宇運營提質等主線。
存量功能轉換機制制度化落地。廣州於2026年6月出臺低效樓宇更新實施意見，設置最長15年過渡期，支持存量辦公樓轉型科創研發載體、保租房、酒店、養老、文娛等業態，集體土地上合規商辦物業亦可參照執行，政策覆蓋面顯著擴大。上海8月發佈“十五五”城市更新規劃，推動小陸家嘴、虹橋、漕河涇等核心商務片區樓宇更新改造。北京通過城市更新政策工具箱，將商業服務業用地用途轉換審批壓縮至0.5個工作日。系列政策直面當前新開工、竣工雙降背景，為大量低效存量寫字樓資產提供轉型路徑。
REITs資本化退出通道加速打通。2026年8月28日，證監會發布《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，支持依託符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行REITs或作為擴募資產，穩慎推進商業不動產REITs發展。疊加上海7月31日工商業用地續期新政為擬發行REITs的項目開闢綠色通道，商業不動產“投融管退”的閉環進一步完善。這將為持有型寫字樓資產提供資本化退出路徑，改善大宗交易定價邏輯，提升存量商辦資產的流動性。
融資環境維持適度寬鬆。央行8月下半年工作會議延續適度寬鬆基調，加大逆週期調節力度，為科創企業拓寬融資渠道提供支持，間接帶動核心城市科創類辦公租賃與購置需求。不過，貨幣政策傳導至租賃端需要時間，市場回暖可能呈現核心區域優質物業率先修復的結構性分化特徵。
現階段，寫字樓市場正在經歷從增量時代向存量時代的艱難切換。政策已經為轉型搭建制度通道，但市場真正企穩，仍需等待產業需求恢復、租金回報率修復和資本循環打通。
資產證券化層面，本期商辦資本市場表現為公募商業不動產REIT持續擴容，類REIT、CMBS、ABS多工具並行推進的格局，國企是絕對的發行主力。
商業不動產REIT端，存量標的匯添富上海地產商業REIT完成成立後的首次分紅。9月2日發佈的收益分配公告顯示，本期可供分配金額4024.15萬元，分配比例達可供分配金額的99.9963%，現金流兌現能力較強。
新增供給方面，9月3日創金合信北京國資公司商業REIT於深交所成功掛牌，成為深交所首單商業不動產公募REIT，底層涵蓋城市更新綜合體與AI科創辦公載體，總建築面積12.05萬平方米，募集淨額28.31億元。
項目底層資產運營表現穩健，截至2026年6月末，集智未來科創辦公板塊出租率穩定在92%以上，租金單價維持6.09-6.61元/平方米/天；隆福寺城市更新項目出租率達93.40%、租金單價6.69元/平方米/天，高出租率與穩定科創租戶結構，成為項目成功上市的核心支撐。
至此，國內公募商業不動產REIT底層資產邊界進一步拓寬，已經覆蓋傳統核心CBD甲級寫字樓、奧特萊斯購物中心、城市更新綜合體、科創辦公等多元業態。
此外，9月17日，新世界發展公告廣發基金已就擬設立的公募REIT向證監會及上交所提交申請材料，底層資產為上海淮海中路300號的上海香港新世界大廈，由上海K11 Art Mall購物藝術中心及上海K11 ATELIER新世界大廈構成。這是港資開發商將內地綜合用途物業分拆為公募REITs的嘗試。與傳統寫字樓REIT不同，該底層資產兼具高端零售與甲級辦公雙重業態，現金流來源更加多元，有望在辦公租金下行週期中通過零售部分的穩定貢獻平滑整體收益波動。
數據來源：觀點指數不完全統計
公募REITs之外，本期多單辦公類資產證券化項目完成定價、過會或獲批，發行主體全部為地方國企平臺，底層資產集中於成熟運營、租戶穩定的甲級寫字樓、總部辦公和城市綜合體等。
整體來看，公募商業不動產REITs的底層資產類型正在從“單一商辦”向辦公+複合方向拓展，從匯添富上海地產商業REIT的純寫字樓底層，到創金合信北京國資公司REIT的“科創辦公+城市更新”雙主題，再到新世界發展申報的“零售+辦公”綜合用途物業，市場正在驗證不同業態組合的現金流穩定性。
同時，辦公類資產證券化的核心競爭力已從主體信用轉向資產運營能力，具備高出租率、長租約、優質租戶結構和穩定現金流的辦公資產在證券化市場中享有顯著優勢。
大宗交易端，據觀點指數不完全統計，本期公開監測範圍錄得6宗已落地寫字樓大宗交易案例，交易總規模約33.79億元（其中虹橋豪盛廣場9號樓金額待確認），無論成交宗數還是交易總金額，較上期均實現不同程度的提升。
數據來源：觀點指數不完全統計
從城市格局來看，上海完全主導本期大宗成交市場，交易集中於黃浦淮海中路、南京西路、虹橋商務區、北外灘等頂級高能級板塊。核心城區憑藉不可複製的地段價值、成熟商務配套、密集的高端產業與金融資源，持續承接硬科技、半導體、新能源實體企業總部的購置需求，同時吸引國資資管平臺逆勢佈局核心地標資產，優質核心辦公資產流動性顯著領跑全國。
本期交易金額最大的案例是力寶廣場的整棟股權交割。該物業位於黃浦區淮海中路核心商圈，總建築面積5.85萬平方米，由39層辦公樓和4層零售裙樓組成。交易對價19.17億元，買方首金資本為北京首創城發集團旗下國資平臺，賣方為新加坡OUEREIT。賣方公告明確指出，力寶廣場屬於非核心配置資產，疊加上海寫字樓階段性供應過剩、租賃週期縮短、樓宇硬件迭代競爭加劇等因素，選擇擇機退出、實現存量資產貨幣化。該交易折射外資基金策略轉向，由長期持有轉為擇機退出非核心資產，而國資平臺在核心資產價格深度調整階段逆週期進場收儲。
買方結構清晰，本輪大宗回暖由實體產業自用購置為主，疊加國資平臺價值收儲驅動，純財務投資型買家持續缺位。其中，東芯股份關聯企業、喬路銘科技、新能源實體企業等科創及硬科技主體集中摘牌獨棟辦公物業，核心訴求集中於總部落地、產權自持、長期辦公穩定性及企業品牌形象升級，自用型需求成為本輪大宗交易回暖的核心支撐。同時，以上海協通集團為代表的本土實業資本逆週期佈局核心商圈存量甲級寫字樓，依託長期主義視角博取核心資產穩定現金流回報。
核心城市核心地段甲級寫字樓具備更強的資產安全墊，產業自用需求、國資資管平臺等將持續成為大宗交易的主要買方；非核心片區、運營偏弱的商辦資產成交仍將承壓，大宗市場資產分化態勢持續加劇。
值得注意的是，上海於2026年7月31日發佈工商業用地使用權續期新政，為擬發行REITs的項目開設綠色通道，商業不動產“投融管退”閉環的完善正在為機構資金入場創造條件。
與此同時，市場風險資產處置壓力持續顯現，瑕疵存量標的處置難度進一步加大。9月1日，本期關注度最高的上海虹橋恒大虹橋國際大體量商辦綜合體首次司法拍賣零報名流拍，首次起拍價78.43億元，受約3億元土地出讓金補繳、高額續建成本等瑕疵拖累，市場化投資人蔘與意願低迷。目前項目已啓動二次拍賣，起拍價下調至62.74億元，降價幅度顯著，但市場觀望情緒仍較重。
市場化退出與司法處置並行。凱德投資已委託高力國際對外掛牌出售北京凱德·匯新大廈，存量機構資產出清意願仍在延續。該項目總建築面積約9.7萬平方米，由A/B/C三座辦公組成，獲LEED鉑金認證，葛洲壩國際、中能建國際、廣發銀行等為代表性入駐企業。
綜合判斷，本期整體大宗市場交易活躍度有所提升，市場延續優質資產結構性成交、風險資產處置遇阻、市場化投資需求偏弱的格局。