觀點指數 在近期發佈的《2026年9月房地產市場分析報告》中，觀點指數發現，1-8月全國房地產供給端處於深度調整週期，主要指標降幅較1-7月走擴，房企資金面整體承壓、內部結構分化顯著；8月28日多部委集中出臺一攬子政策，正推動行業融資模式由主體信用向項目信用加速重構。與此同時，9月前三週重點城市新房分化加劇、僅京滬同比為正，而二手房成交六城普升，改善型置換成為市場真實支撐，“金九”期間房企營銷方式明顯分層。
供給端收縮加深，行業信用分層持續演進
1-8月全國房地產開發投資47979億元，其中住宅投資37017億元；房屋施工面積560770萬平方米，新開工面積29894萬平方米，竣工面積21097萬平方米。投資端降幅走擴主要受政策影響，8·28商品住房銷售制度改革落地後，新出讓土地項目優先推行現房銷售，相關城市細則還未落地，房企仍處於觀望狀態，開工與拿地節奏更趨審慎。
1-8月房企到位資金50893億元，其中國內貸款6880億元、自籌資金18432億元、定金及預收款16037億元、個人按揭貸款6846億元，以銷售回款為核心的內生資金仍是主力，行業資金分化格局持續加劇。
國資低利率長債擴容，融資受限的民企以高成本重啓信用債
據Wind數據，1-8月地產債累計發行2297.2億元、同比增長3.3%。9月頭部國資房企發債節奏不減：珠海華髮發行19億元3年期私募公司債、首年票面利率3.15%；金融街一個月內連發兩期中票、近一月累計超30億元，利率穩定在2.5%-2.7%行業低位；首開股份、蘇州高技啓動5年期品種，優質主體主動拉長久期，以匹配現房銷售轉型後的資金回收週期。
與此同時，融資受限的民企也在以高成本重啓信用債：9月21日，新城控股啓動2026年面向專業投資者公開發行公司債券（第一期）網下利率詢價，發行規模4億元，為時隔四年重啓境內公司債；根據詢價結果，品種一“26新集01”發行規模 3億元，票面利率6.44%，品種二“26新集02”發行規模1億元，票面利率7.80%。為促成發行，“26新集01”以旗下貴港吾悅廣場商業物業設立抵押擔保，該物業估值6.03億元，“26新集02”則不提供任何增信。本期債券所得淨額將用於置換公司此前償還“23新城01”本金的自有資金。
對比來看，新城控股上一次發行公司債是在2023年6月，彼時“23新城01”“23新城02”合計11億元，票面利率分別為4.5%和6.3%，本期利率明顯上行，反映民企主體仍需以高息和資產抵押換取融資渠道重啓。此外，龍湖集團近期也計劃公開發行總額不超過27.30億元公司債、不設定任何增信措施，該筆債券已於9月15日獲上海證券交易所受理。
出險房企債務重組9月持續推進，方案多以重組支持協議、同意費激勵和多元兌付選項為主，落地節奏仍有反覆。合景泰富公告，佔範圍內債務未償本金約75.47%的持有人已加入或同意加入重組支持協議，基本同意費截止日由9月7日延至9月28日，早鳥同意費為合資格受限債務本金的0.2%。9月7日，上海寶龍實業6筆標的債券重組議案獲持有人會議表決通過，但因資產抵債有效申報未達5億元門檻，不再實施資產抵債。弘陽地產則於9月11日將重組支持協議費用期限延至10月9日/10月23日，為債權人完成內部審批留出時間。整體看，市場化重組已進入“多數債權人支持、方案細節動態調整”的攻堅階段，風險出清仍依賴銷售回暖與資產處置。
當前房地產行業融資端的信用分層仍在持續演進：經營穩健的央企、地方國企等頭部主體憑藉信用背書，在中期票據、公司債市場持續享受低利率融資紅利，並主動發行中長期債券拉長久期，融資渠道保持通暢；而多數出險民營房企仍以債務重組、資產盤活、同意費徵集為核心工作，資金修復依賴銷售端回暖與資產處置進度。
隨着“8·28”新政推動開發貸主辦銀行制、項目資金封閉管理落地，以及股權、債券、ABS、REITs等多元直接融資渠道進一步拓寬，行業資金配置將持續向優質主體和優質項目集中，融資模式正經歷由“主體剛兌”向“項目定價”的深刻切換，資金面的結構性分化格局短期仍將延續。
重點城市新房京滬同比領漲，二手房環比普升支撐置換需求
9月1日至23日，重點監測城市商品住宅累計成交2.02萬套、222.34萬平方米。北京、上海環比同比雙雙為正，分別成交2965套、8952套；廣州、深圳、杭州、成都其餘四城走弱，杭州為六城中唯一環比、同比雙降的城市。
與新房分化相反，六城二手住宅成交套數環比全部上升，合計58568套、524.71萬平方米，
從體量看，上海一城即佔六城二手成交套數的32.2%，成都佔25.7%，北京佔20.9%，三城合計已達78.8%，活躍度高度集中。
結構上，六城中只有深圳的面積增速快於套數增速，高出約2.4個百分點，說明改善型、大戶型房源成交佔比在抬升；北京、上海、杭州則相反，面積增速分別低於套數增速1.46、1.27和1.43個百分點，套均面積小幅回落，放量仍由中小戶型驅動；成都與廣州的面積、套數增速幾乎同步，成交結構保持穩定。
比價關係進一步印證置換鏈條的主導地位。以二手住宅成交套數對新房成交套數，成都為5.16倍、北京4.13倍、深圳3.34倍、杭州2.50倍、上海2.11倍、廣州1.85倍，六城整體2.89倍；按面積口徑，六城整體為2.36倍。二手房成交規模普遍達到新房的1.6倍以上，成都、北京、深圳更超過3倍。改善需求經由賣舊買新釋放的跡象明確。
綜合來看，城市分化已壓過週期共性，新房同比僅京滬為正而二手房環比六城齊升，說明流動性與定價權正偏向存量房，改善型置換是當前市場的真實支撐。
產品競速聚焦核心地段與配套服務，房企營銷從普遍降價向分層、差異化方向演變
828新政後，滬蘇杭少數核心區改善項目公證搖號、積分制與“日光”頻現：中國金茂蘇州姑蘇滿元開盤當日成交約7.1億元，為近三年蘇州首個公證搖號盤；上海寶山金茂錦棠兩開兩罄，綠城大虹橋悅海棠二批次認籌率達485%。
9月8日起，保利上海三個項目新取證樓棟上調1%、收回前期優惠。紅盤之外，深圳舉辦好房嘉年華並推出30至60天“無憂退定”；中秋期間綠城“天香家宴”、中海物業“壩壩宴”等社羣活動常態化運營。
整體來看，行業融資端信用分層仍在演進，頭部國資享受低利率紅利、出險民營依賴債務重組與資產處置；城市格局上流動性與定價權偏向存量房，改善置換是真實支撐。“金九”營銷從普遍降價走向分層差異化，手握核心資產、財務穩健的優質企業優勢持續擴大。