觀點指數 在近期發佈的《重構與升維 | 2026三季度代建管理發展報告》中，其指出，期內從央企新設代建平臺、頭部企業戰略定位升級，到股權合資、資本聯動、EPC加代銷等多種合作模式密集落地，代建企業與委託方之間的關係正在從“一次性委託—交付”的短合約關係，轉向以股權、資本或全週期服務為紐帶的長期利益綁定。
合作模式創新，輕資產邊界持續延展
代建行業中單純收取固定管理費的甲乙方委託模式正在被加速重構。
從央企新設代建平臺、頭部企業戰略定位升級，到股權合資、資本聯動、EPC加代銷等多種合作模式密集落地，代建企業與委託方之間的關係正在從“一次性委託—交付”的短合約關係，轉向以股權、資本或全週期服務為紐帶的長期利益綁定。
由於傳統住宅代建費率持續承壓、競爭加劇，企業被迫向產業鏈上下游尋找新的利潤空間。同時，國資平臺、產業資本、金融機構等新型委託方對代建服務的要求已不止於“把樓建好”，而是需要代建企業深度參與投資決策、資產盤活和後期運營。
7月，天津中建六局建設管理有限公司（簡稱“中建建管”）正式揭牌成立，標誌着中建系在代建賽道的專業化平臺佈局進一步落地。
綠地智造完成戰略升級，確立“營造城市生活高品質空間、推動城市高質量發展、堅持城市內涵式發展”的戰略導向，推出“3+X”業務架構，企業定位由“不動產開發運營服務商”升級為“城市更新綜合服務商”。
這一調整並非簡單的品牌話術更新，而是業務邊界的實質性擴展。在原有代建管理業務的基礎上，向前端延伸至城市更新策劃、存量資產盤活諮詢，向後端延伸至產業運營與資產管理。
頭部代建企業集體向上調整定位，反映出行業達成共識——單純的住宅代建市場空間見頂、費率內捲嚴重，而城市更新、存量盤活、產業運營等領域空間更廣、附加值更高、競爭烈度相對可控。
期內，代建企業與各類合作方的綁定方式出現五種具有代表性的模式：
一、產業資本與不動產資本的戰略合作。7月9日，中國鐵建地產在深圳與平安不動產舉行會談，雙方就深化戰略合作、拓展業務協同達成共識。據雙方公開消息，中國鐵建地產將依託全產業鏈資源，積極探索存量資產盤活，大力發展代建等輕資產業務。這一合作的實質，是產業方出資源、金融方出資金與資產，共同切入存量盤活賽道。
二、股權收購切入資產管理。融創中國公告以1.23億元收購而今管理100%股權，正式確立“資產管理+資產運營”的雙輪戰略。通過收購專業代建管理平臺，融創將自身存量資產盤活需求與第三方代建業務整合在同一平臺下。
收購事項將有助於融創中國快速整合並提升第三方建管業務拓展和管理能力。同時，也將有助於而今管理團隊在更大的平臺上發揮其專業能力和放大競爭優勢，實現更好的發展。
三、股權化合資合作。旭輝建管與實地地產達成深度戰略合作，聯合設立合資公司，依託旭輝品牌承接實地存量項目及第三方項目。與傳統單項目委託不同，合資公司模式將雙方利益在公司層面綁定，代建企業從“服務商”變為“股東”。
實際上，代建的股權化合作一直存在。最典型的是小股操盤模式，代建企業一般佔股是30%以下。這種持股式的開發管理模式既可以收取代建服務費，還能享受股權收益以及溢價分成。
其四，“代建+資本”聯動拿地。金地管理聯動投資機構共同拿地，代建企業不再只是被動承接委託，而是主動與資本方組成聯合體，從投資決策階段即介入項目。
其五，“EPC+代建代銷”全週期服務。遠洋建管打通從工程總承包到代建再到代銷的全週期服務鏈條，在衢州等產城項目中以聯合體方式中標，實現服務範圍向銷售端的延伸。
EPC模式也屬於業內較為常見的做法，主要聚焦工程承包階段。業主只需與總承包商簽訂合同，由總承包商統籌協調設計、採購和施工，減少業主管理界面。通常採用固定總價合同，總承包商承擔大部分風險（如成本超支、工期延誤），同時也擁有優化設計以獲取利潤的空間。EPC強調設計、採購、施工的早期介入與協同，有助於縮短建設週期並控制投資。
企業典型項目方面，萬科8月中標武漢經開區207M-Q4至Q11、Q13地塊房地產開發委託管理服務，綜合費率2.15%，總服務費近1.9億元。該項目體量大、費率清晰，是萬科在華中區域代建業務的重要落子。
根據公示，萬科報價分為兩部分：住宅部分服務費約1.88億元，由委派人員基本費1%、工程進度管理服務費0.35%和委託銷售管理服務費0.8%構成；商辦部分約473萬元，由委派人員基本費1%和工程進度管理服務費1.15%構成。
潤地管理簽約華中科學生態城項目商業綜合體全過程諮詢管理服務，業務版圖拓展至武漢。據悉，項目預計於2028年三季度開業。
該項目位於洪山區核心腹地，是武漢市重點項目、洪山區重點打造的百萬方產城融合標杆，其中商業綜合體約25萬平方米，匯聚總部辦公、購物中心、品牌酒店、精品公寓等多元業態。
從企業項目來看，代建企業不再滿足於收取固定管理費的傳統模式，而是把費率拆分細化，在更寬的服務鏈條上獲取收益。其次，純住宅不再是唯一主戰場，商業綜合體等複雜業態佔比提升。
未來，代建企業之間的分化將不再僅僅體現在管理面積上，而是更多體現在能否與委託方建立長期的利益綁定、能否在複雜業態和全週期服務中賺取更高的附加值。
戰略性新興產業需求升溫，工業代建與產業綁定共成長
期內，項目結構特徵顯示，住宅代建不再走量，而是向低密高端和改善型產品升級。商用代建走向企業總部、商業綜合體、產城商業、酒店商業、專業市場等多個細分方向，服務定製化程度提高。工業代建則緊密跟隨國家產業升級方向，集中於高端裝備製造、人工智能、智能科技、醫療健康等戰略性新興產業，長期享受政策紅利。城市配套代建憑藉財政回款保障，繼續充當業務基本盤。
住宅代建項目雖然數量不佔優勢，但產品結構出現清晰的高端化、低密化轉向。綠城管理承接上海金山新城臺板項目，產品形態為低密聯排加多層住宅，樓面價約13810元/平方米。遠洋建管簽約岳陽君屹華府，建築面積約12萬平方米，定位一線濱江高端住宅。鳳凰智拓建管7月落地湖北巴東濱江府住宅項目。中海管理則完成崑山華琚雅苑項目交付。
從這幾個項目可以觀察到，綠城管理、中海管理、遠洋建管等頭部品牌代建企業本季度承接的住宅項目，無論位於一線城市周邊還是三四線濱江板塊，都傾向於選擇高端或改善型定位。
代建企業品牌效應在這一過程中持續強化。在住宅代建市場，品牌已經成為委託方選擇代建企業的首要考量因素。委託方願意為知名品牌支付溢價，因為品牌意味着品質保障、交付信心和營銷助力。中小房企或本土平臺型委託方自身缺乏產品力和市場認知度，引入頭部代建品牌幾乎是其產品去化的必要條件。
而住宅代建向低密高端升級的背後有三重動因。一是逃離剛需價格內捲。當前剛需住宅市場競爭激烈、利潤率薄，代建費率持續承壓，而低密高端項目的委託方付費能力更強、費率彈性更大。
二是提升盈利彈性。低密產品的產品溢價空間大於普通高層住宅，代建企業在基礎管理費之外，還有機會通過結餘獎勵、品牌增值服務等方式獲取更高收益。三是品牌溢價。頭部代建企業通過持續承接高端項目，可以進一步強化其“高端代建”的品牌認知。
商用代建項目分佈在企業總部、商業綜合體、產城商業、酒店商業、專業市場五個截然不同的細分領域，專業化細分特徵明顯。
企業總部方面，金地管理與古茗簽訂杭州總部大樓全過程開發管理，項目位於杭州蕭山世紀城核心區，建築面積約11萬平方米，為34層超高層辦公。企業總部代建的委託方通常是快速擴張中的產業企業，其核心訴求是建築形象匹配企業品牌、功能滿足總部辦公需求，而非追求開發利潤。
商業綜合體方面，潤地管理簽約華中科學生態城商業綜合體全過程諮詢管理服務。大型商業綜合體的管理複雜度遠高於住宅，涉及商業動線設計、招商前置、機電系統協調等專業能力。
產城商業方面，遠洋建管衢州智造新城繽紛水街項目，建築面積約21.4萬平方米，包含集中商業街區，是產城融合大盤中的商業配套部分。
酒店商業方面，中建海峽約2.77億元中標福州商業綜合體項目。專業市場方面，綠地智造簽約徐州賈汪區夏橋小商品城項目諮詢服務。與住宅代建相比，商用代建具有項目類型更多元、委託方結構更復雜、服務模式更豐富、能力要求更高的特點。
工業代建項目呈現出一個鮮明特徵，即所綁定的產業為戰略性新興產業。
遠洋建管簽約崑山羣魅昌智能科技產業園，提供全過程代建服務。鳳凰智拓簽約廣州AI雲谷產業園項目，位於廣州天河區，提供全過程管理服務，綁定人工智能產業。金地管理聯手投資機構獲取山西綜改區唐槐產業園地塊。綠地智造與廣西建工合作鄭州檢測產業園項目。
上述項目覆蓋高端裝備製造、人工智能、智能科技、醫療健康、精密製造等戰略性新興產業，折射出工業代建的需求結構正在跟隨國家產業升級方向發生轉變：從過去為傳統制造業建標準廠房，轉向為新興產業建定製化園區。這一轉變對代建企業提出了新的能力要求——不僅要精通工程建設，更要深入理解不同新興產業的工藝需求、潔淨標準、物流動線和招商邏輯。
工業代建與國家產業升級、製造業高質量發展、區域產業轉移等宏觀趨勢高度同頻，具有長期的政策紅利和市場需求支撐。地方政府有強烈的產業導入訴求，願意為能夠帶來產業資源的代建企業支付溢價。
而代建企業若能綁定優質產業資源，不僅可以獲取代建管理費，還有機會通過招商運營分成、產業投資等方式分享產業成長收益。可見，當前工業代建可以通過多種方式獲取收益。
城市配套代建（學校、場館、醫院等）繼續充當代建企業的業務壓艙石。而今管理統籌簽約上海松江冰雪運動綜合體，落戶松江洞涇，集體育、休閒、文化於一體，致力於打造賽事級室內雪場，激活賽事、培訓、消費等多元功能。前期由松江區政府與而今管理整體策劃推進並確定合作意向，後續鏈接東南網架集團進行投資建設、熱雪奇蹟進行雪場管理運營。
城市配套代建的核心優勢在於回款穩定、壞賬風險低。項目資金來源以財政預算為主，委託方為政府部門或事業單位，付款保障程度遠高於市場化項目，受房地產銷售波動影響較小。但這一優勢亦有邊界：財政撥付進度影響結算週期，代建費率受政府指導價約束，利潤空間相對透明偏薄，整體呈現“低風險、穩回款、薄利潤”的確定性溢價特徵。