觀點指數 在近期發佈的《2026年9月房地產市場分析報告》中，觀點指數指出9月全國房地產政策優化節奏明顯加快，二三線城市及省級層面集中出臺調控舉措，政策以因城施策為核心，需求端與供給端協同發力去庫存。與此同時，8月70個大中城市房價同比降幅全線收窄，一線城市新房環比率先轉漲，但修復範圍未能同步拓展，市場非均衡運行格局尚未根本扭轉；全國新房銷售仍處調整區間，二手房網籤面積反超新房。
929房貸貼息精準刺激需求端，北京首發8·28新政實施細則
進入9月，全國房地產政策優化節奏明顯加快。
9月29日，財政部、中國人民銀行、金融監管總局發佈關於實施居民購房貸款貼息政策的通知。對符合條件的居民家庭貸款購買首套住房，給予年化1個百分點的貼息，貼息期限最長5年，單戶可享受貼息的貸款本金上限100萬元，政策實施期暫定1年。聚焦首套剛需，面積不超過120平方米、價格不超過150萬元。這一政策精準激活了剛需市場，但同時也要求企業能夠更精準地識別客戶、匹配產品。
9月24日，北京市住房城鄉建設委、市規劃自然資源委、國家金融監督管理總局北京監管局、市住房資金管理中心聯合印發《本市貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》（京建發〔2026〕460號），自發布當日起施行，系全國首個出臺系統性實施細則的城市，從預售、現售、銀行、信貸、土地、監管六個方面明確政策措施。
作為全國首個落地的系統性細則，北京此次改革具有風向標意義。對購房人而言，封頂預售、資金全額監管、竣工後發放按揭形成多重保護，購房環節由預交房款等待交付轉向房屋竣工前後償還貸款，期房交付風險得到制度性壓降。對開發企業而言，現房銷售優先與資金閉環管理拉長資金回籠週期、抬升資金實力與運營能力門檻，行業資源進一步向信用穩健的企業集中，而土地價款分期、開發貸款傾斜則為銷售模式切換提供緩衝。對市場供給而言，短期內新開工與預售節奏更趨審慎，新房入市規模或有所放緩，中長期則帶動“好房子”建設與住房供給質量提升。隨着北京細則落地，其他城市有望加快跟進，商品住房銷售制度改革將成為下一階段構建房地產發展新模式的政策主線。
在北京率先落地銷售制度改革、構建長效規則的同時多個二三線城市及省級層面集中出臺調控舉措。城市端差異化施策定向釋放住房消費潛力：武漢對長江新區、東西湖區等7個新城區新建商品住房按總房價款1%給予階段性購房補助，補貼總規模1億元、執行至2026年底；海口推出“以舊換新+資格放寬”組合舉措，支持本地換購併適度擴大購房羣體；惠州開展港澳居民來惠置業安居全民營銷，按成交總價分檔給予最高1.5萬元現金獎勵。
省級層面統籌部署供需兩端系統化解庫存。河南省住建廳等9部門聯合印發15條舉措，需求端因地制宜實施購房補貼、貸款貼息並優化住房套數認定，供給端統籌保障性安居工程資金、保障性住房再貸款及地方專項債，支持收購存量商品房用作保障房、安置房與人才住房。從本輪政策特徵看，調控重心持續向二三線城市下沉，邏輯從單一需求刺激轉向供需兩端協同，功能與城市更新、人才引進、招商引資深度融合。
住戶部門持續去槓桿，LPR 連續16個月持穩
2026年1-8月我國人民幣貸款累計新增10.44萬億元，8月末人民幣貸款餘額同比增長4.9%；分部門看，前8個月住戶貸款累計減少1.03萬億元，其中短期貸款減少1.05萬億元，中長期貸款僅新增188億元，較1-7月新增1010億元的水平大幅回落，居民部門加槓桿意願持續低迷。
從單月走勢看，住戶中長期貸款僅在1月、3月、6月實現正增長，2月、4月、5月、7月、8月均環比轉負，8月單月淨減少822億元；當月住戶貸款合計減少2029億元、同比多減2332億元，而同期全部人民幣貸款僅新增600億元，再度反映出居民住房消費與大宗消費的內生動力依然不足，資產負債表修復進程緩慢，預防性儲蓄傾向較強——前8個月住戶存款累計增加6.99萬億元便是直接印證。
9月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。這是LPR自2025年6月起連續16個月保持不變。在居民部門主動去槓桿、融資需求不足的階段，價格型貨幣政策對信貸擴張的拉動作用有限，寬貨幣向寬信用的傳導仍需房地產市場企穩、居民收入預期改善及財政政策協同配合。
房價同比降幅繼續全線收窄，一線環比轉漲但修復基礎仍待夯實
從月度環比維度來看，8月新建商品住宅市場呈現“一線轉漲、二線持平、三線降幅收窄”的態勢，整體下行節奏邊際趨緩，但價格修復的城市覆蓋面有所收縮。
一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.1%，重新進入上行通道。城市內部表現分化：上海、深圳分別環比上漲0.4%和0.2%，廣州微漲0.1%，核心區域改善型項目成交活躍，對價格形成支撐；北京環比下降0.2%，仍處於橫盤整固階段。其中上海環比漲幅居70城前列，“淡季不淡”特徵明顯。
二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅與上月完全相同，強二線城市需求修復基礎尚不穩固，市場信心仍處於脆弱修復期，季節性因素對成交的擾動依然明顯；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅較上月收窄0.1個百分點，在各能級中率先出現邊際改善，低能級城市價格過快下行的勢頭有所緩和。從月度同比維度看，8月新建商品住宅價格同比下行幅度持續收窄，市場下行動能逐步衰減，政策托底效應繼續釋放，8月70城中共有38個城市新房價格同比降幅較上月收窄。
8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.9%，降幅較上月收窄0.2個百分點，連續多月保持收窄態勢。其中上海同比上漲3.0%，繼續穩居一線城市中唯一同比正增長的位置，標誌着全國頭部核心城市的價格底部已基本確認，市場定價邏輯逐步迴歸基本面；北京、廣州和深圳分別同比下降2.3%、1.9%和2.3%，廣州、深圳降幅收窄尤為明顯，整體修復趨勢明確。
二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.7%，三線城市同比下降4.1%，降幅均較上月收窄0.1個百分點，實現各能級同比降幅全線收窄。其中二線城市在限購鬆綁、公積金優化等政策持續發力下，價格調整速度明顯放緩，政策效能逐步顯現；三線城市同比降幅仍為各能級最高，反映低能級城市面臨的需求收縮、供給過剩結構性矛盾更為突出，價格修復的滯後性依然顯著。
整體來看，1-8月新建住宅市場在全國穩樓市政策的托底支撐下持續磨底，高能級城市憑藉更強的人口集聚能力、產業韌性與改善型需求支撐，修復動能更為充足，並率先在8月實現環比轉漲；而廣大低能級城市雖已出現降幅收窄的積極跡象，仍需需求端政策進一步精準發力，才能逐步走出調整區間。
二手住宅市場修復節奏整體快於新建商品房市場。環比層面來看，8月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅較上月回落0.1個百分點，連續四個月保持環比正增長但漲勢有所趨緩。城市內部表現分化：上海、深圳分別環比上漲0.3%和0.1%，廣州持平，北京下降0.1%。整體來看，核心城市二手市場的需求活躍度仍處於修復通道，置換型需求仍是支撐市場的核心力量；但前期積壓需求集中釋放後，新增需求接續節奏有所放緩，疊加部分區域掛牌量回升，共同導致價格上行動能邊際減弱。
二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同；三線城市環比下降0.3%，降幅較上月收窄0.1個百分點，與新房市場同步出現邊際改善。二三線城市二手市場整體仍承壓，根源在於存量房源掛牌規模居高不下，而本地剛需與改善型需求的釋放節奏平緩，供需失衡的格局尚未得到扭轉；同時部分城市新房市場以價換量的促銷行為，也對周邊二手住宅價格形成擠壓，進一步延緩了存量市場的修復進程。
同比層面，8月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降2.7%，降幅較上月大幅收窄1.0個百分點，修復力度顯著領先於二三線城市，也快於同期一線城市新房的同比修復速度。
分城市來看，北京、上海、廣州和深圳同比分別下降3.5%、0.8%、3.8%和2.7%，其中上海同比降幅已收窄至1%以內，價格底部確認的信號最為清晰；其餘一線城市同比降幅均較上月明顯收窄，存量市場的價格調整已逐步進入後半程。
二線城市二手住宅銷售價格同比下降4.9%，三線城市同比下降5.6%，降幅均較上月收窄0.2個百分點，8月共有48個城市二手房價格同比降幅較上月收窄。儘管二三線城市同比降幅仍處於較高水平，但收窄趨勢已逐步確立，意味着價格持續下探的動能正在逐步衰減；不過受人口基本面、住房飽和度等長期因素約束，二三線城市二手市場的修復進程將顯著滯後於核心城市。
新房銷售仍處調整區間，二手房網籤面積反超新房
1-8月全國新建商品房銷售面積49880萬平方米、同比下降12.1%，銷售額47470億元、同比下降13.0%，銷售額降幅較面積高0.9個百分點，差值較1-7月的1.3個百分點明顯收窄，反映成交均價同比下行節奏有所放緩。值得關注的是，1-8月二手房交易網籤面積達54923萬平方米、同比增長10.6%，超過新房銷售面積，存量房承接剛需與置換需求、主導市場成交的格局進一步強化。
庫存方面，8月末新建商品房待售面積75349萬平方米、同比下降1.1%，其中待售3年以下短期庫存54819萬平方米、同比下降4.2%，住宅待售面積出現近年來首次減少；但廣義庫存規模仍處高位，部分三四線城市結構性庫存壓力依然突出。
整體來看，在穩樓市政策托底下，1-8月房地產市場持續磨底，高能級城市憑藉人口集聚與改善需求支撐率先修復，8月一線新房環比轉漲、各能級同比降幅全線收窄釋放積極信號；但環比上漲城市不增反減、新房銷售仍同比雙降，顯示修復基礎尚不牢固，仍需需求端政策進一步精準發力。