2026觀點商業年會·現場快訊：11月4日上午，不動產資管峯會在上海浦東嘉里大酒店召開，世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨發表演講。

謝晨指出，中國辦公樓市場在經歷2021年至2025年的L型底部調整後，自2026年上半年起需求增長有所加速。第三季度，國內十個主要一二線城市淨吸納量累計超過80萬平方米，但市場呈現明顯的“K型”分化走勢。

從行業看，需求主要由經濟轉型中的龍頭行業驅動：人工智能及其上下游企業增長最快，未來三年淨擴張意願高達32%；先進製造業和現代服務業（如律所、證券基金）也是重要支撐力量，其他行業則仍停留在較低水平。從城市看，新增需求高度集中在深圳、上海、北京、杭州四個城市，佔比超過80%，這些城市同時也是AI資源和產業集聚度最高的區域。例如北京中關村區域租金已啓動上漲，空置率降至6%-7%。

儘管全國整體空置率仍處於25%左右的歷史高位，但一線城市核心區平均出租率約85%，未來3-4年核心區新增供應稀缺（如上海2027年後核心區無新增供應），超過90%的租戶希望留在核心商務區。與此同時，樓宇品質升級趨勢明顯，近60%的乙級樓宇租戶有升級至甲級的意願。