2026觀點商業年會·現場快訊：11月4日上午，不動產資管峯會在上海召開，在主題討論會環節中，鼎暉投資不動產投資董事總經理孫丹表示，當前市場對現金流的預測——本質上是對出租率和租金的預測——進行穩健預期，而低利率環境又讓支出和估值體系有利於資產定價，這是一個雙刃劍。

在這種情況下，孫丹表示，如果能發掘到有持續穩定、有支撐的現金流的資產，“我們肯定是非常喜歡的”。他提到鼎暉此前做過一些帶長期租約的項目，這類資產現金流相對穩定，“如果有這樣的機會，我們會果斷地抓住”。

對於增值型資產，孫丹認為，本質上要承擔施工風險和未經市場驗證的運營風險，因此關鍵在於把不確定性前置——在合適的賽道里選定合適的運營方，把工期、成本、招商運營等可預見的風險儘早壓降，從而更早進入、獲取更高收益，這是鼎暉的策略。

談到REITs退出，孫丹指出，作為基金管理人，REITs本質上是面向投資人的一個通道，但REITs的投資人結構、估值邏輯、持有周期、流動性，與基金管理人背後的機構性投資人並不相同，二者承擔的風險和預期收益有所差異。這幾年REITs發展較快，形成了從開發到退出的生態閉環，整個生態的流動性越來越高，對每個參與角色的專業性要求也隨之提升——包括REITs環節各角色的信用與專業能力，都會在市場中獲得溢價。

孫丹總結，REITs的發展對鼎暉而言，一是多了一個最好的退出通道，二是能把更好的資產管理人篩出來，“最終會形成一個良性的循環”。