觀點網 住房租賃行業的年度聚會，在上海落下帷幕。11月3日，以“重構與新生”為主題的2026觀點住房租賃大會在上海浦東嘉里大酒店閉幕，觀點機構主辦，觀點指數提供研究與報告支持。行業正站在“十四五”收官與“十五五”開局的交匯點上，壓力與機會同時在場。
2026年，住房租賃市場在壓力中完成了一輪深刻重構：市場格局、資本體系、企業能力、產品邏輯，幾乎每個層面都在重寫。行業要回答的已不再是“如何活下去”，而是如何在重構中真正找到新生。
新的機會藏在哪裏？是藏在存量樓宇的改造裏，藏在運營體系的顆粒度裏，還是藏在REITs的定價機制裏？嘉賓們的精彩演講及思想碰撞，為大家給出線索，探尋前路。
市場新局：存量盤活的答卷
第一位登臺的演講嘉賓，把行業的主戰場清晰地展現眼前。
瓴寓國際副總裁莫沸以《城市煥新的另一種答案：從空間到生活的瓴寓樣本》為題發表演講。“開發已走到短期終點，存量盤活將大有可為。”莫沸判斷稱，“十五五”的核心在存量盤活，而瓴寓早在2018年就已涉足城市更新，先行半步換來的是更完整的經驗。
“壓力之下，出路在運營。”莫沸介紹道，瓴寓自創“瓴寓搭臺、租戶唱戲”的模式，以租戶自治和社團聯盟把社區運轉起來，遠郊項目最終售予保險資金，成為行業第一個走通“投融建管退”全週期的項目。“存量盤活不是防守，而是一條從投資、融資、建設、管理到退出的完整生意。”
瓴寓國際副總裁莫沸
產品與運營，是他給出的兩把鑰匙。“產品差異化與精細化運營是獲取資產價值的關鍵。”莫沸表示，團隊從三個層面與周邊產品拉開差距：咬合戶型把面積做大、牀全換1.5米、增加收納空間；公區則圍繞“讀好書、跑好步”與交流空間展開。“年輕人普遍孤獨，通過社羣運營能讓他們成為熟人社會。”
設計在存量改造中的分量同樣關鍵。上海虹口的老電子市場改造是代表案例：做大的天井讓房間打開，外立面以紅色漸變呼應虹口的老磚紅記憶；作為第一批虹口納保項目，這裏推出日式戶型、sharehouse及小柚米、標柚、loft等產品，“讓年輕人以可負擔的價格租住”。項目出租率維持高位，這被莫沸視為產品設計價值的直接證明。
運營升維：體系是門檻，場景是護城河
如果說莫沸回答的是“做什麼”，華潤有巢科技生活部負責人李佳晟回答的則是“憑什麼”。
以《戰略引領下的科技賦能運營》為題，李佳晟曬出有巢的家底：佈局15個城市、82個項目、在管9.9萬間。“租賃運營的門檻是體系，不是規模。”他強調，“規模只是結果，體系才是門檻。”
這套體系被拆成三大模塊：業績管理體系支撐項目業績兌現；運營保障體系以SOP標準化、數字化平臺與EHS安全管理為底座；社羣服務體系則以馬橋項目為代表，探索屬地政府、租客與運營方“三位一體”的社區治理。
華潤有巢科技生活部負責人李佳晟
收益管理是最能體現體系思維的一環。“出租率不是越高越好。”李佳晟表示，有巢在維持95%左右出租率（剔除維修房）的前提下，用智能調價模型追求出租率與租金的最大乘積，“出租率是約束條件，不是目標本身”。渠道策略遵循“開放—收斂—開放—收斂”的節奏。
至於標準化，歸宿也在系統裏——“標準化要內嵌在系統流程裏。”2024年系統迭代後，營銷、運營、成本、財務四大業務中心被串進一條流程，管家排行、AI智能客服、AI智能工牌隨之落地。
珠海大橫琴新消費業務公司總經理陳博則把“運營力”講成了跨境樣本。在《一間公寓，一種跨境美好生活——從青年理想家，到珠澳琴跨境生活新場景》的演講中，他給出的判斷是：“租賃的護城河不是房源，是運營力。”
“2023年負責公寓業務時房源不足2000間，到2025年已到1.5萬間，路徑是‘大社區+大運營’。”陳博回顧道。
珠海大橫琴新消費業務公司總經理陳博
琴澳青年城在營項目7個、在管公寓1.5萬間、總建面62.6萬平方米；高端服務公寓琴瀾試點128間，常年出租率85%以上，部分長租房單平方米租金超60元——這一水平通常只在上海、北京、深圳出現。“國資團隊進入租賃較晚，學習與適應能力不如民企，但平臺也帶來了閉環的價值鏈。”他坦言。
運營力的出口，是把珠光的商業、文旅與公共資源擰成一張網：商業在管8個項目、全年客流超3300萬人次，自研跨境會員體系“跨境珠光通”兩個月收穫26萬會員。陳博把整套邏輯總結為一句話：“把過境的人變成停留的人，把停留的人變成留下的人，最後把過境通道打造成生活的共同體。”
資本引擎：定價邏輯正在重寫
資本環節的第一個判斷，來自中航基金不動產投資部總監王雨宸。圍繞《保障房REITs的全生命週期管理》，他把保障房與長租公寓稱為最適合公募REITs的品類：政策與監管持續支持；中小保險機構每年配置額度約200億至300億元；原始權益人退出路徑合適，保守測算NOI在20倍以上。
數據也給足了註腳，截至10月底，全市場上市REITs達102單、規模接近3000億元、單數居亞太第一，其中租賃住房11只、182億元。今年5月上市的北京昌平保障房REIT，3個資產合計估值僅8億多元，卻吸引約2000億元資金認購。
“幾個主流投資者，大家叫得上名字的，都是100億元的認購。”王雨宸介紹道，“投資人現在想要的更多是確定性，保障房天然具備這個優勢。”
更關鍵的判斷在定價端。“REITs資產定價已經變成運營定價。”王雨宸直言，估值端只有DCF法一種語言，已上市項目資本化率多在4.5%左右，11只保障房REITs中10只詢價錄得5%至13%的正溢價。“現在大家買資產可能不看區位，不同的運管機構，運營成效不同，資產的價格就不一樣。”
中航基金不動產投資部總監王雨宸
鼎暉不動產董事總經理孫丹則把鏡頭拉到太平洋對岸。“長租公寓的回報不來自租金大漲，而來自區域供需缺口與可控的運營改造。”
他以鼎暉自2016年起在美投資的近十個項目為例：得州聖馬科斯校內宿舍僅能滿足約20%本科生需求，鼎暉只做輕改造，持有兩年間租金分別上漲7%與9.5%，項目IRR約23%。“美國的融資成本非常高，當市場出現不錯的時間窗口，我們就果斷退出。”
回到中國，孫丹的判斷乾脆利落：“定價要看現金流，投資要先定退出。”在他看來，REITs的推進讓市場自2021年、2022年起逐步成熟，“隨着更優質的投資人和運營商進來，市場的信息不對稱會越來越小”。
策略就此收束：“區域選擇要以退出策略倒推，能否REITs，退出是重要考量；進入成本要合理，現金流與債權融資要匹配，通過DPI提升釋放風險。”
鼎暉不動產董事總經理孫丹
產品運營與深耕
五個演講之後，下午的議程轉入討論環節。上海睿傑和泰公寓管理有限公司創始人兼CEO王純傑擔任討論會一的主持，他把這場討論框定在存量經營週期之下，依次拋出“供給格局迭代與賽道分化”“存量改造投入與收益約束”“租住需求升級與服務深耕”三個分議題，引導嘉賓聚焦存量週期裏的產品打磨與精細化運營。
base佰舍CEO陸志剛率先把行業的“混戰”擺上檯面，指出保租房與服務式公寓的產品界限越來越模糊，競爭重心已從產品設計移到運營。
陸志剛提到，幾年前他曾在同一個場合判斷，未來幾年行業產品會進入“混戰”，這個判斷如今兌現了。做中高端服務式公寓的企業往下探做保租房，做法是做減法；做保租房的企業往上加服務，做法是做加法。路徑相反，終點撞在同一區間。在他看來，兩類產品共同把租住生態補得更完整，“它是一個生態”。
百瑞紀集團聯合創始人楊稷的觀察更進一層：“保租房做大了市場，也壓低了租金。”“上海的保租房供給量應為全國最大，地價最低，租金降幅也是全國最大。”楊稷直言，但它“把整個消費羣體快速做了一次普及化”。
百瑞紀的應對是角色切換：“我們就服務中型國企和中型基金，專注把運營做好、資產管理做好。”
主題討論會一：產品運營與深耕
主持嘉賓：上海睿傑和泰公寓管理有限公司創始人兼CEO王純傑
討論嘉賓：base佰舍CEO陸志剛；百瑞紀集團聯合創始人楊稷；濱江集團資產板塊負責人、濱江暖屋總經理陳馳；上海泊寓相關負責人；自如華東首席發展官高彤
濱江集團資產板塊負責人、濱江暖屋總經理陳馳認為，差異化由戰略決定：“很多差異化要結合自身的企業戰略意圖和產品條件，來決定往哪裏走。”2017年杭州拍地競自持時，他曾建議不組專門團隊，決策層的理由是“我要的是在資產運營領域裏面深耕，我們是主動進入，而不僅僅是被動面對去解決問題”。同時，定位還結合自身產品條件進行了反推：放棄市場主流白領公寓小面積主力段，轉向家庭市場，一度自創“憑社保才能租房”，避開保租房最密集的價格帶往改善走。
自如華東首席發展官高彤給存量改造立了一條規矩：“存量改造值不值得做，不靠經驗判斷，靠可複用的定價依據倒推。”其介紹，自如目前開業285個項目、約7萬間，藉助分散式業務在核心商圈、核心區位的規模覆蓋，用底層實際運營數據得出合租、整租、一房、兩房、三房乃至豪宅各戶型的真實坪效水平。
不同投資人的回報要求不同，有的三年回本，有的五年回本；重資產還要考慮退出，產品配置隨之調整。“我們目前實現的整個資產的未來投資偏離度不會超過5%。”高彤自信地表示。
資管進階與資本實踐
由仲量聯行酒店及旅遊地產事業部大中華區董事總經理周濤主持的第二場討論，圍繞“資管升維”“城市更新資產培育”“REITs常態化運作”展開。他給這場討論設定的問題意識十分明確：如何打通資本化閉環，讓運營價值轉化為資本市場認可的資產價值。運營到底值多少錢？答案藏在估值方法的切換裏。
領禾盛銘創始人兼CEO耿俊峯把切換說得直白：“原來管物業更多是服務，把服務做好、把安全做好；到管資產，就是通過財務視角、可量化的指標去看經營。”募資、投資、開發建設、管理運營到資本化，各環節“相互之間有分離，但又不能分離”，考驗的是全鏈條視角與量化管理能力。
杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經理餘佳分享了首單REITs落地後的策略調整：項目9月30日完成註冊、10月23日在深交所敲鐘，公司從重資產投入轉向資產資本化，但“最終仍要回到生活的本質”。“資金回來之後，我們會去反哺一些優質資產。”餘佳表示，上級集團安居集團近年收進的自持房源，是後續可資本化的儲備。
朗詩綠色生活董事長劉守偉表示升維是被逼出來的，只做物業管理的路在走窄，必須往資產管理走。朗詩長租公寓原以重資產包租為主，2017至2019年收購的資產，多數在2022年前後相對理想的窗口完成退出；今年，公司在物業板塊下專設資產管理板塊，參與資產交易，“然後才是做運營”。
“原來運營就是運營、投資就是投資，現在希望把它完整整合起來。”他說。
主題討論會二：資管進階與資本實踐
主持嘉賓：仲量聯行酒店及旅遊地產事業部大中華區董事總經理周濤
討論嘉賓：耿俊峯領禾盛銘創始人兼CEO；杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經理餘佳；朗詩綠色生活董事長劉守偉；大華集團商業副總經理陳發祥；漫柏集團總裁韓富貴
大華集團商業副總經理陳發祥帶來城市更新的“重置一重生一價值重估”三步論：先改內容，才可能改價值。大華享寓旗下海口項目XINN是樣本，團隊用數月時間，在其中一棟做出公寓與酒店結合的產品，並已開業，重置、重生後帶來的經濟效益很快有所體現，迅速促進了項目內另一棟辦公的大客戶成交，整個項目被盤活。
“不是把辦公置換成公寓加酒店就結束了，是要從產品、內容、生態去重置。”陳發祥總結，“先讓資產重新產生現金流與場景吸引力，再讓市場重新定價。”
壓軸發言的漫柏集團總裁韓富貴，把牌桌的比喻留給了全場：“行業量價齊跌、一批人離場之後，留在牌桌上的運營商正迎來機會，因為資產估值方式正在從成本法轉向收益法。”漫柏從疫情開始做差異化，“避開一線城市競爭，從蘇錫常這類主流品牌不太看的市場切入”。
他透露，常州高新區首個項目曾與約40個主流品牌競爭，“別家做輕資產，漫柏選擇投錢，帶2.9億元從修路開始做”——3000多套房源出租率從30%升到99%以上，年營收從不足1000萬元增至5000萬元。“今年進入二十多個城市，上週簽約13個，上半年新增五千多套，年底預計8000至1萬套，連續兩年翻倍以上增長。”目前，漫柏一支機構間產品準備掛牌、一支公募REITs在推進。
重構，是存量對增量的替代、運營對開發的重寫、資產對物業的升維；新生，則屬於把運營做成體系、把現金流做成定價邏輯的企業。兩場討論會像一枚硬幣的兩面——上午聚焦產品與運營，下午關注資產與資本，拼在一起才是完整的生存法則。
會議落幕，議題不會散場，保租房還要繼續入市，REITs還要繼續擴募，存量資產還要繼續尋找買家。當估值方式從成本法轉向收益法，行業的新生不再屬於持有最多資產的人，而屬於把每一間房經營出確定現金流的人。