降準也不樂觀！房企資金面不會因為降準而改變！

張宏偉 6月24日，預期中的央行定向降準正式落地。

一是自2018年7月5日起，下調工行、農行、中行、建行、交行五家國有大型商業銀行和中信銀行、光大銀行等十二家股份制商業銀行人民币存款準備金率0.5個百分點，可釋放資金約5000億元。二是同時下調郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行人民币存款準備金率0.5個百分點，可釋放資金約2000億元。兩者累計可釋放資金約7000億。

降準了，樓市怎麼走？筆者認為：

1、政策對房企融資“去杠杆”已經到極致，所謂“創新型”的加杠杆的融資方式基本被叫停，因此，在當前融資渠道收緊的背景下，即使降準了短期内房企也不會有機會大幅加杠杆，也就是說，市場有錢，但錢不一定能夠進來。

2、融資成本不降，可貸的錢多了，高成本融資繼續侵蝕企業利潤，對房企也一樣，現在融資成本仍将在高位，能夠做的就是加快三四線城市項目“周轉速度”。

從2017年上市房企的融資成本數據來看，國企和大型房企的融資成本平均在5%左右，而中小房企的融資成本平均在7-9%左右，到了2018年，疊加銀信業務、委托貸款、企業債、海外融資等渠道進一步收緊，房企面臨融資困境，很難融到錢，甚至有的房企融資成本在12-15%。

在當前融資渠道收緊的背景下，盡管可貸的錢多了，但是，仍然難融到資。此時，融資成本也很難下降，融資成本仍将在高位運行。如此，高成本融資繼續侵蝕企業利潤，再加上2016年以來的高價地入市面臨“限價”的問題，當2018年房企年報發布之時，利潤率的數據應該不會多麼好看。

對房企來講，唯一能夠做的就是“高周轉”，尤其是通過三四線城市的項目提升全公司的銷售業績。據筆者了解，由于三四線城市樓市調控政策面限制較少，基本上可實現“拿地即當天開工，4-5個月即可開始回款”，一年的資金周轉3次左右沒有問題，以此解決資金面緊張與需求的問題（具體操作的房企就不一一列舉了，預估下沉三四線的品牌房企大多數都會這麼操作）

3、房企資金面緊張啊，甚至有大牌房企5月就暫停拿地了，三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準而改變！

2018年5月，機構監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民币共計451.17億元，環比2018年4月的769.12億元減少41.34%，融資總額成為近一年（2017年5月至今）來最低額，融資情況不容樂觀。

從現實情況來看，盡管降準了，但是，對房企來說，肉到嘴邊上了，當前的融資環境下吃不到啊，即使吃得到代價也不低！僅僅現在我知道，TOP20房企當中，至少6家是比較緊張的，降準解決不了它們的問題。另外，其中有一家全國性品牌房企1-4月拿地投入800億，5月份開始已經暫停拿地了！還有另外一家品牌房企，為了融資幾乎質押了公司的全部股權，現在也面臨比較大的償債壓力。

從房企資金兌付壓力來看，2018年房企面臨的壓力将真正體現（2016年房企集中加杠杆擴張，借貸資金平均周期2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大），降準也救不了這些資金面緊張的房企。預計2018年三季度，處于回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素，更多的房企會放棄自己的價格“底線”，尋求“降價”，甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。筆者預計，2018年三季度為民營房企資金兌付壓力最大時間，不會因為降準而改變！此時，通過主動“大幅降價”回款的現象将越來越多。

張宏偉 同策研究院首席分析師 觀點地産新媒體專欄作者