劉水：日韓房地産大周期-小周期分析

劉水 房地産發展是由需求帶動。根據經濟學原理，需求是在一定的時期，在既定的價格水平下，消費者願意並且能夠購買的商品數量。形成有效需求有兩個重要條件：購買意願和支付能力。在房地産市場中，房地産需求，與購買意願對應的宏觀指標是城市化，與支付能力對應的宏觀指標是經濟增長。日本、韓國經濟發展長期以來是我國學習的榜樣，本文研究日本、韓國的城市化、經濟增長對房地産發展的影響，觀察房地産發展規律。

一、日本：房地産與城市化、經濟增長

城市化：日本1945-1975年用30年完成城市化，城市化率由30%提高到75%。日本1945年城市化率為30%，此後進入快速城市化時期，城市化率60%之前，城市化速度較快平均每年提升2個百分點。1975年，城市化率達到75%，基本完成城市化過程。

GDP增長：日本快速城市化時期伴随着經濟高速增長。日本經濟增長大致分為三個階段，第一階段：1945-1975年（快速城市化時期），GDP平均增速8.8%，屬于高速增長；第二階段：1976-1992年，GDP平均增速4.4%，屬于中速增長；第三階段：1993年至今，GDP平均增速1%，低速增長。

日本房地産大周期：快速城市化、GDP高速增長帶動房地産快速發展。日本快速城市化時期是1945-1975年，城市化率從30%提高到75%，同時GDP高速增長，年均增速8.8%。在這一時期，日本住宅施工面積快速增長年均增長10%，日本住宅價格快速上漲，年均上漲20%。城市化超過75%以後，住宅施工規模停止增長，房價上漲速度明顯下降。

日本房地産小周期：10年。根據波動變化谷-谷或者峰-峰為一個周期的原則，從住宅價格上漲及住宅地價上漲來看，日本房地産市場表現出10年左右的小周期，分别為1956-1965年，1966-1975年，1976-1985年。

二、韓國：房地産與城市化、經濟增長

城市化：韓國從1960-1990年用30年時間完成城市化，城市化率由30%提高到75%，年均提升1.5個百分點。此後，城市化提升較為緩慢。

GDP增長：韓國快速城市化時期伴随着經濟高速增長。韓國經濟增長大致分為三個階段，第一階段：1960-1991年（城市化快速時期），GDP平均增速9.6%，屬于高速增長；第二階段：1992-2011年，GDP平均增速5.4%，屬于中速增長；第三階段：2012年至今，GDP平均增速2.9%，低速增長。

韓國房地産大周期：快速城市化、GDP高速增長帶動房地産快速發展。韓國快速城市化及GDP高速增長是1960-1990年的30年，在這個時期，韓國房地産量、價都處于快速增長，房價年均上漲16.5%，竣工住宅年均增長12.1%，獲批住宅規模年均增長19%。1990年以後，韓國城市化、經濟增長速度明顯下滑，同時房地産各項指標增幅均出現大幅下降。

 韓國房地産小周期：6年。根據波動變化谷-谷或者峰-峰為一個周期的原則，從韓國房價變動來看， 1975-2005年共經歷30年5個房地産小周期，因此韓國房地産市場表現出6年的小周期。

三、小結：經濟增長、城市化雙輪驅動房地産快速發展

日韓房地産大周期是快速城市化時期，房地産快速發展。日本快速城市化時期，房價年均增長20%，施工規模年均增長10%。韓國快速城市化時期，房價年均增長16.5%，竣工住宅年均增長12.1%，獲批住宅年均增長19%。

城市化完成後，房地産規模停止增長，房價上漲明顯降速。日韓城市化率75%以後，住宅規模均停止增長，日本房價上漲明顯降速，韓國房價停止上漲。

日韓房地産均呈現明顯小周期特征。日本房地産小周期是10年，韓國房地産小周期是6年。

劉水 觀點地産專欄作者，房地産資深研究員