劉水：新時代房地産經濟學之“因城施策”

“新時代房地産經濟學”由“因城施策”、“房住不炒”、“購租並舉”、“住有所居”、“不将房地産作為短期刺激經濟的工具”等，一繫列新理念新措施共同組成的政策框架體繫。毫無疑問，“因城施策”是新時代房地産經濟學的重要組成部分，也是房地産市場管理的重要創新，必将對我國房地産市場走勢産生影響。“因城施策”能減小不同城市房地産市場共振、減小房地産繫統性風險，拉長房地産周期，但潛藏風險蔓延特性。

1、新時代房地産經濟學

“十八大”以來，中央實施了一繫列房地産市場調控的新理念、新政策，如“房住不炒”、“購租並舉”、“住有所居”、“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制”、“不将房地産作為短期刺激經濟的工具”，這些共同構成了“新時代房地産經濟學”政策框架。政策框架，通常指在一定時期、一定的政策目標下，由相互聯繫、相互影響的政策構成的完整有機體繫。“住有所居”是房地産政策目標，“房住不炒”是對房地産的新定位，“購租並舉”是房地産新發展理念，“因城施策，穩地價、穩房價、穩預期”是長效管理機制，“不将房地産作為短期刺激經濟的工具”是短期管理措施，由這些房地産政策目標、定位、發展理念、長效機制、短期措施共同組成了“新時代房地産經濟學”。與之前房地産政策相比，“新時代房地産經濟學”有新的房地産目標、定位、有新的發展理念，並且是長效機制和短期管理相結合，對這些都有清晰明确的表述。新的定位、新發展理念、長效機制和短期管理為達成“目標”服務，長效機制和短期管理是對新定位和新發展理念的貫徹和落實，這些就構成了一個相互聯繫的、有内在邏輯的政策體繫。對房地産從業者來說，要全面把握和理解新時代房地産經濟學。

2、“因城施策”政策沿革

“因城施策”政策演化路徑為：分類指導-分類調控-因地施策-因城施策。毫無疑問，“因城施策”是新時代房地産經濟學的重要組成部分，是新一屆領導對房地産市場管理政策的重要創新。通過梳理近幾年住建部的“全國住房和城鄉建設工作會議”、《政府工作報告》、“中央經濟工作會議”，這些重要事件是觀察房地産政策形勢動向的重要窗口，發現“因城施策”政策的形成有一個明顯脈絡。在2013年12月“全國住房和城鄉建設工作會議”上，時任住建部部長的姜偉新部署2014年工作時指出：“要強調調控的針對性，針對房地産市場出現的新情況，更加注重分類指導。房價上漲過快的城市要從嚴落實差别化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發總量。”這是官方首次提出“分類指導”調控思路。

2014年3月《政府工作報告》指出“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有産權住房供應，抑制投機投資性需求”，進化為“分類調控”。 2015年3月《政府工作報告》指出“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。”又進化為“因地施策”。2015年12月“全國住房和城鄉建設工作會議”上，時任住建部部長陳政高指出“進一步落實地方調控的主體責任，實施分城施策、分類調控。”經過分類調控-因地施策，2015年12月“分城施策 ”調控思想初步形成。

其後，2016年-2018年，中央政府《政府工作報告》、中央經濟工作會議多次強調了房地産調控“因城施策”。2019年“中央經濟工作會議”指出，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制”。

表：“因城施策”沿革事件匯總

3、“因城施策”減小市場共振，降低房地産繫統性風險

本輪房地産市場調整深度相比前幾輪明顯較小。我國房地産市場周期性變化明顯，根據全國商品房銷售面積增速變化，前幾次周期的“谷底”分别是2008年Q4、2012年Q1和2015年Q1，同比降幅分别為19.7%、13.6%和9.2%，也是市場調整深度。本輪房地産市場走勢，自2016年Q3房地産政策調控以來，銷售面積增速持續下降（見下圖），2019年Q2降幅達到1.8%。從政策來看，2020年房地産調控政策不會再繼續加碼，很可能是邊際調整，“政策底”以出現。“政策底”預示着馬上到來“市場底”。根據數據，2019年Q3全國商品房銷售面積降幅為0.1%，降幅比二季度明顯縮小，表示本輪房地産市場觸底回穩。也就是說本輪房地産市場調整深度是“下降1.8%”，前幾輪的市場調整深度下降幅度接近10%，甚至是接近20%，相比前幾個周期，本輪房地産市場調整深度明顯較小。

圖：全國商品房銷售面積增長季度同比變化

數據來源：國家統計局

“因城施策”是本輪房地産調整深度較小的最重要原因，“因城施策”減小市場共振。前幾輪房地産市場調控都是采取“一刀切”措施，無論是大城小城還是有病沒病全同時一起吃藥，造成大中小城市以及一二三線、四五線城市房地産市場同時調整，出現房地産市場共振。物理學中，物體出現共振，振幅就會加大。同樣，不同城市房地産市場出現共振，也會加大市場振幅，也即是加大市場調整深度。本輪房地産政策調控主題思路是“因城施策”，也是與之前調控最大的不同，避免了政策“一刀切”，也避免了市場共振，以至于振幅較小，本輪市場調整深度也較小。另外，減小市場共振，能降低全國整個房地産市場繫統的張力，減小對金融繫統的壓力，能降低房地産市場繫統性風險。

4、“因城施策”拉長房地産周期

觀察商品房銷售面積增速曲線（見上圖），按照谷-谷的原則劃分周期，最近這個周期為2015年Q1-2019年Q2，分為上行階段和下行階段，共經歷了18個季度，而下行階段有13個季度，3年多時間。而前兩個周期分别是2008年Q4-2012年Q1,2012年Q1-2015年Q1，經歷時間分别是14個季度和10個季度。可以看出本輪房地産周期明顯較長，單單下行階段（13個季度）的時間就相當于之前一個周期的時間。“因城施策”讓房地産市場更加有韌性，放慢了市場調整速度，因城拉長了市場調整時間。

5、“因城施策”副作用：潛藏風險蔓延

“因城施策”就是各個城市根據自己房地産市場情況出台實施房地産調控政策。“因城施策”貫徹了精準調控的思維，是具體問題具體分析，不是胡子眉毛一把抓，不是簡單粗暴“一刀切”，是房地産市場調控治理的進步。實際中的“因城施策”，都屬于“亡羊補牢”式，只有羊丢了才會修理羊圈，有滞後性，是事後補救，也就是只有房價已經出現過快上漲、房地産市場已經過熱，地方政府才會出台調控政策。房地産市場過熱往往是從一線城市先開始，一線城市房地産市場出現過熱，一線城市調控，投資投機套利需求就會外溢到二線城市，然後二線城市房地産市場過熱，繼而出台調控政策。依次類推，三線過熱-三線調控，四五線過熱-四五線調控。這樣，房地産市場過熱就會從一二線城市蔓延遍及三四五線城市，也會讓房地産市場風險由一二線城市蔓延遍及三四五線城市，甚至全國。“因城施策”潛藏風險蔓延特性。

劉水 中央财經大學經濟學博士  觀點地産專欄作者