馮毅成：當前是擴大現房銷售試點的窗口期

馮毅成 市場勝于雄辯，任何一個決策都有它适用的環境窗口期。今年的博鰲房地産論壇上，我重點關注的是現房銷售。

過去幾年，每逢有人在網上提倡“現房銷售”，我是不認可的。房地産的大政方針，從來不會只為了房企或者只為了消費者去制定，任何調控的目的都是為了讓具體行業更加穩定健康發展。

所以，過去幾年每逢有人談推廣現房銷售試點，其實並沒有很成熟的應用環境。可以假設，如果過去幾年大規模實行現房銷售，和短期内用“三道紅線”給大規模企業斷供是一樣的傷害。

而今天我們再提“現房銷售”是因為房地産市場在這幾年逐年降溫降速後，已經逐漸遠離了“三高模式”，預售制的積極作用已經大幅下降，不少項目公司的樓盤已經賣成了準現房。

而即便是具體樓盤通過賣房獲得的預售款，也基本被有關部門嚴格監管在資金賬戶，無法抽調給集團其他公司“供血”。

所以，“現房銷售”與“預售制”的博弈，已經出現了一個階段性的臨界點。這就是我們在當下讨論擴大現房銷售試點的一個基本應用環境。

當前擴大現房銷售試點，不僅符合政府、開發商、購房者等市場主要組成方面的廣泛利益，而且在操作層面具有很強的執行力。

預售制是内地從香港引進的，但在過去相當長的一段時間内，從執行層面兩者還是有一些區别。按照邏輯連貫的要求，其實是應該在本段對兩者不同做對比，但為了傳播上的便利，這里就不展開了。

房地産業在過去快速發展的若幹年内，總體呈現單邊上漲行情，在預售制下，開發商普遍依靠“三高模式”（高杠杆、高負債、高周轉）快速擴張。

過去如果突然對預售制按下暫停鍵，和“三道紅線”的停貸作用是類似的。而“三道紅線”、三年疫情以及外部環境的急劇變化，使得房地産業被按下了強制減速鍵，短期發生了深遠的變化。

可以說，過去的房地産時代已經結束，並且這種局面幾乎不可逆轉。而這就是預售制逐步轉向現房銷售的開始。

我們可以通過這幾年的市場反應來看看現房銷售環境的基礎條件成熟情況。

首先是過去兩年開發商普遍遭遇現金流風險，導致一些工地停工、交付逾期或是交付質量存在問題。

其次是一些開發商應對市場下行，主動改變遊戲規則，從預售制改為現房銷售，即等到樓房竣工備案再為購房者辦理貸款和網簽，甚至還有“保價協議”，将風險控制到最小。

經過行業降溫減速以後，一方面是不少城市不少樓盤已經賣成了準現房，價量齊跌。另一方面是開發商對房地産市場的未來預期轉弱，拿地意願大幅降低。同時，每個地方的有關部門不斷優化與加強對在售在建工地的專用資金賬戶監管，大幅降低了同一家集團不同公司之間的資金流動。

所以，在以上種種既成事實下，預售制下的産物“三高模式”已經大幅降低了積極意義，存在的重要性已經大不如前。

在存量困守的樓市局面下，指望通過一次“大放水”或者“一刀切”的大招來救市不太符合當前樓市乃至宏觀經濟的全局利益，除非迫不得已。

因此，從因城施策的角度積極建議，地方有關部門完全可以順勢而為。既然存量困守，不少樓盤已經滞銷成了準現房，並且開發商在主動打出“現房銷售”的一整套策略促銷，那麼完全有條件以相關部門牽頭擴大現房銷售試點。

比如說，有關部門可以對已經形成準現房銷售的樓盤從财務安全、質量安全等方面嚴格評估，並且評選出綜合成績較優的“綠色名單”。這份“綠色名單”可以用于各地房交會及相關渠道上宣傳。

此舉既能夠進一步體現出有關部門的服務意識，又能夠幫一些品質過硬的樓盤背書，同時，還能夠因此提升購房者參與樓市的信心，和對政府與企業的信任。

此舉符合政府、企業、消費者的廣泛利益，是共赢之舉。

實際上，這個觀點我早在2022年博鰲房地産論壇期間的稿件中已經發表過。而從目前的實際行情來看，擴大現房銷售試點的積極意義與可行性都在不斷加大。

下面我們看看全國已經實行現房銷售的城市的情況。相關數據顯示，目前昆明樓市在售的樓盤中，有80%以上至少是現房或準現房狀态，有些甚至是早已實現全現房開盤。並且随着施工進度的推進，現房、準現房樓盤數量還在持續增加。

有權威機構統計（2023年上半年數據），昆明銷售額排名前50的樓盤中，已有超八成項目為現房或準現房銷售。相較往年，昆明房地産市場上現房、準現房樓盤占主流的情況，在今年變得尤為突出。

以下是今年以來部分單位對現房銷售的表态。

2月8日國務院主管的《經濟日報》在第6版頭條位置的發文提出：

1.主管部門明确提及現房銷售，表明未來，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現房銷售或将成為大勢所趨。

2.當前，推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。近年來一些城市對于現房銷售多有探索，積累了經驗。

3.我國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地産市場發展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地産開發企業“三高”模式的弊端日益顯現，難以為繼。房地産行業降“三高”的需要，使得商品房預售制改革箭在弦上。

4.現房銷售有利于保護消費者權益。

今年2月23日财政部原部長樓繼偉：

房地産最終要過渡到取消“預售制”。

今年6月，住建部部長倪虹指出：

改變“高杠杆、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地産業向新發展模式平穩過渡。

以上表态反映出了兩個核心，一是房地産業從預售制走向現房銷售的總體趨勢勢在必行。二是進入到現房銷售需要一個過程過渡，要根據每個城市當地的實際情況來“總體操盤”。但如本文所提倡的，适時擴大現房銷售試點也是箭在弦上，市場會推動這些動作的早日實現。

如本文開頭所說，市場勝于雄辯，決策适用環境的窗口期已經到來。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者