觀點指數 在9月22日觀點指數研究院發佈的《降速提質 | 2026年9月物業暨城市服務發展報告》，其指出，受新房交付規模收縮，行業進入存量博弈階段，以及越來越多的物企主動優化項目結構，有序清退低質、低效的虧損項目影響，物業行業管理規模增長放緩。其中，由於依賴關聯方的傳統路徑難以為繼，物企市場化拓展能力持續增強，獨立第三方外拓已成為規模增長的核心驅動力。
2026上半年，上市物企規模仍保持低速增長趨勢，主要表現為在管面積與合約面積增速回落甚至負增長；管理項目數量下滑的企業佔比上升；同時企業項目佈局向核心城市或優勢區域集中，業務覆蓋範圍收窄。
據觀點指數統計，截至2026年8月末，共有49家上市物企披露在管面積數據，合計約79.17億平方米，對比2025年中期51家物企披露的78.73億平方米，同比增長1.33%，增速保持較低水平。合約面積方面，共有39家上市物企披露相關數據，合計約48.59億平方米，對比2025年中期45家物企披露的64.36億平方米，同比下降24.50%。
合約面積同比下滑，和部分物企不再披露該數據，導致統計口徑收窄有關。但更值得關注的是，行業儲備面積整體收縮，反映出新增合約拓展放緩、儲備項目轉化加速等多重現狀。
綜合來看，行業規模保持低速增長主要受兩方面因素影響：一是新房交付規模收縮，行業進入存量博弈階段，市場競爭加劇，獲取項目難度提升；二是越來越多的物企主動優化項目結構，有序清退低質、低效的虧損項目，致使整體管理規模增長較緩。
從項目業態結構來看，住宅業態仍佔據主導地位，非住項目佔比提升較為緩慢。物企間分化特徵顯著：頭部企業及獨立第三方物企正積極推進多元化佈局；而多數中小型物企的在管面積仍高度依賴住宅業態，非住領域拓展相對滯後。
需要指出的是，受住宅物業收支失衡影響，物企正將資源集中投向商寫、園區、公建、城市服務等高價值賽道。中報顯示，上半年物企新增項目或合同金額中，住宅業態佔比明顯降低，非住宅項目佔比則有所提升，該特徵在品牌物企中更為突出。
然而，隨着更多服務商湧入，非住賽道競爭持續加劇。疊加商寫空置率上升、公建及城市服務領域客戶預算趨緊，價格競爭日益激烈，非住物業賽道整體毛利率亦面臨下行趨勢。
近年來，隨着依賴關聯方的傳統路徑難以為繼，物企市場化拓展能力持續增強，獨立第三方外拓已成為規模增長的核心驅動力。上半年以來，物企新增項目中外拓比例顯著提升，帶動在管面積中第三方佔比攀升。
本期，物企保持了積極的市場化拓展態勢，多家企業實現各類項目中標或續約，整體業態結構實現突破，市場覆蓋範圍進一步擴展。從新增項目分佈來看，住宅與產業園業態佔比較高，同時拓展領域涵蓋寫字樓、商業、公共場館、文旅、政府後勤、學校、醫院、軌道交通等領域，延續多元化拓展的勢頭。
其中，中建壹品物業實現兩大重點突破：一是通過中建三局國際公司柬埔寨分公司品牌授權，正式簽約柬埔寨金邊CBD核心地段FTB大廈（當地超甲級高端寫字樓），落地首個海外高端服務運營項目；二是進駐我國中部首家4F級民用國際機場——武漢天河機場T3航站樓（年旅客吞吐量超3100萬人次），服務範圍涵蓋3米以下區域保潔、環境維護、手推車管理、旅客耗材管理及現場應急任務等。
瑞森生活服務則披露8月累計中標18個項目，合同總金額達1.03億元，業態覆蓋住宅、商業綜合體、政府機關、辦公產業園、商住公寓、高校等9大類。從項目類型來看，住宅項目表現最為突出，合計中標6個。