觀點網 距離11月17日開拍還有半個月，廣州北京路商圈這宗法拍標的的報名欄仍然空着。
標的是越秀區中山五路至西湖路、大馬站至小馬站地塊的土地使用權及在建工程，起拍價26.94億元，持有主體為廣東億華房地產開發有限公司。
截至11月2日，相關媒體司法拍賣平臺頁面顯示暫無競買人報名。
所在的位置，是廣州老城商業價值最集中的一段；附帶的條件，是一整套尚未結清的歷史賬。
一塊圍了十幾年的地
從公園前地鐵站出站步行約一百米，就能看到這宗地塊。緊鄰廣百百貨，往南約百米是大佛古寺，處在北京路商業步行街的核心段。
按拍賣資料，西區土地使用權面積8082.59平方米，容積率不高於12.448，建築密度82%，建築限高100米；規劃計容建築面積10.01萬平方米，總建築面積131459.1平方米，其中地上84813.5平方米、地下5層46645.6平方米，配套513個地下車位，業態為商業加酒店。
單看指標，這是一宗足以補齊北京路大型綜合體缺口的土地。而且地下空間預留了地鐵連通條件，建成後客流可以從軌道端直接進入商業體。
現實是另一幅畫面，項目2015年7月開工，2017年6月因資金問題停工，此後一直停在地下一層至地上二層的半成品狀態。
拍賣資料顯示，地下部分已完成部分結構板和底板，負一層、負二層的軌道連通口尚未完成；地上部分，首層只完成小部分結構，二層也只是部分框架。
已建成部分絕大多數位於地下，圍擋之內的地面，長期被用作周邊電動車臨時停放點。
從地段看，這是北京路最不該空着的一塊地；從工程進度看，離“能用”還有很長一段距離。
北京路的客流並不弱，地段的價值一直有人買單，問題出在把客流變成現金流的那一步。
而法拍與招拍掛最大的區別，在於交割邊界。招拍掛交的是淨地，法拍交的是現狀。
按拍賣公告，本次標的為土地使用權及在建工程整體轉讓，現狀移交，歷史遺留問題由買受人承接。這句話背後，至少壓着四類事項。
第一類是拆遷安置。拍賣資料顯示，項目尚未完成補償的直管房共55宗，合計應補償面積約1.18萬平方米，其中5宗尚未簽訂拆遷補償協議。
第二類是規劃與施工手續。項目此前取得的《建設工程規劃許可證》有效期至2018年12月20日，目前沒有有效的施工許可證。後續如涉及超建面積或規劃調整，需補繳土地出讓金，費用同樣由買受人承擔。
第三類是文物與風貌約束。項目位於已公佈的地下文物埋藏區，後續如涉及考古及文物保護，相關風險由買受人承擔。
第四類是東西區統籌。公告明確，標的續建可能涉及與相鄰東區統籌開發的有關問題，“由買受人自行協調解決”。
把這些條件疊加到26.94億元的起拍價上，可以算出一個粗略的紙面單價：按計容建築面積10.01萬平方米計，摺合每平方米約2.69萬元。這個數字不含補繳地價、安置補償、臨遷費和續建投入，也不含規劃調整帶來的時間成本。
資金之外，還要有續建能力、商業運營能力和長週期現金流承受能力。
這不是一次買地，而是一次接手處置任務。
東區跑完的那一程
西區的定價，繞不開東區剛剛走完的處置週期。
今年9月底，景興公司破產資產之一的景豪坊東區以1.5045億元成交。這宗標的歷經12次拍賣，前11次均告流拍，首次起拍價8.97億元，最終成交價較之首降逾7億元，降幅超過八成。
東區體量遠小於西區，公開資料顯示，東區土地使用權面積1540平方米，用地性質為商服用地，規劃建築面積2.76萬平方米，規劃地上25層、地下5層，建至地上第25層後停工，商業部分約7608平方米曾於2016年取得預售許可證。
同樣一路之隔，同樣停工多年，兩宗標的的價差以倍數計。按規劃建築面積折算，東區成交單價約0.54萬元/平方米，西區起拍單價約2.69萬元/平方米。
這個對比並不完全準確，東區賣的是在建工程，西區賣的是土地加在建工程，還帶着55宗未了結的直管房補償。但至少說明，同一段北京路，包袱不同，定價可以差出五倍。
景豪坊東西兩區折算建面單價對照（萬元/平方米）。數據來源：司法拍賣平臺公告，觀點指數整理
西區開發可追溯至2003年，地塊最初由中信廣州發展公司取得，億華公司作為開發主體。
2009年，中信廣州發展公司將所持億華公司90%股權轉讓給廣州市景興房地產開發有限公司。此後股權幾經變更，用地性質也由住宅調整為商業金融業用地。
2017年停工後，景興公司引入一家廣州本土上市公司紓困。該公司2018年以“股權+債權”方式投資億華公司，受讓41%股權，並先後發放委託貸款合計19.53億元，年利率12%。
西區項目土地（評估價值18.6億元）和東區在建工程2層至11層（評估價值2.55億元）隨之抵押。
但項目未能重啓，因億華公司利息逾期，該公司2020年12月提起訴訟；2022年3月，廣州市中級人民法院判決億華公司償付本金及利息等合計約19.44億元，該公司對西區土地使用權拍賣、變賣價款享有優先受償權。
同年，景興公司被廣州中院裁定終止重整並宣告破產，東區資產隨之進入破產拍賣程序。
今年1月，該公司公告稱，已與關聯方簽署協議，以1元價格轉讓所持億華公司41%股權，理由是優化資產結構和資源配置。
2025年9月，該筆股權已在產權交易機構以1元為底價掛牌，因億華公司未提供資料、無法專項審計評估，其賬面價值已減值為0。
把個案放回市場，景豪坊的難題並不孤立，因為商業地產的估值邏輯已經變了。
東區用12次拍賣換來一次成交，這一定價邏輯已經被演示過一遍。
對西區而言，26.94億元只是入場券。安置兌付的節奏、規劃重審的結果、東西區能否形成統一的業態方案，每一項都會重寫收益模型。
11月17日之前，報名人數是否能夠從零突破？這塊地要等的，或許不只是一個買家。