觀點指數 近日，在觀點指數研究院發佈住房租賃發展報告中，其指出，行業已經告別追求快速鋪點的擴張階段，供給邏輯轉向大體量國資項目壓艙、存量煥新項目做補充。
住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在內），監測其住宅平均租金走勢情況。
數據來源：Wind，觀點指數整理
據觀點指數監測，2026年9月，重點50城住宅租金均值收於31.12元/平方米/月，環比繼續下行，跌幅為0.98%，同比下跌4.74%。對比8月，環比跌幅小幅加深，而同比跌幅有所收窄。隨着畢業季帶來的季節性租賃需求已經消退，市場開始步入傳統租賃淡季，整體需求走弱，不同城市的基本面差異被持續放大。
整體來看，9月住宅租賃市場開始進入傳統淡季，季節性需求退潮帶動整體租金繼續回調，但同比跌幅邊際收窄。市場邏輯已經由畢業季脈衝驅動切換為城市基本面主導行情，產業帶來的青年人口流入成為租金韌性的核心支撐，而人口流入偏弱、供給持續放量的城市租金明顯承壓。保租房持續擴容繼續對市場化租金帶來衝擊，壓制上行彈性。
企業經營層面，據觀點指數監測，期內安居寧巢、越秀星寓、南國置業（悅生活長租公寓）、龍湖冠寓、鄭寓（鄭州城發安居）、瓴寓等企業披露多項業務動態。從業務佈局來看，本期住房租賃運營商延續由規模擴張轉向質量優先的發展邏輯，行業擴張路徑進一步分化。
從參與主體來看，國資平臺間的業務協同是本期突出的特徵。安居寧巢、越秀星寓、南國置業、鄭寓等項目均以地方國企、城投平臺作為資產持有方，央企與地方國資、地方國資之間的合作網絡逐步成型，租賃運營能力在國資體系內流轉輸出。
國有租賃平臺持續開展跨城市、跨主體運營能力輸出。杭州安居集團旗下安居寧巢作為杭州本土國資運營主體，一方面與台州灣新區聚興公司簽署戰略合作框架協議，輸出長租公寓運營管理經驗，服務檯州灣新區產業人才安居，實現杭州國資租賃品牌向台州跨城輸出；另一方面與浙江交投下屬交投城發達成合作，簽約“洛川名著”商品房自持住宅項目，拿下523套（間）精裝房源，項目緊鄰雲棲小鎮、之江科創城，面向西湖區都市白領，租金2800‑3500元/套，通過承接其他國企自持存量住宅資產實現規模擴容。
地方城投旗下租賃品牌立足屬地資源，以輕資產受託模式持續拓展新項目。鄭州城發安居旗下鄭寓新籤項目，新增管理房間700間以上、管理面積超3萬平方米，面向青年羣體推出靈活租期、押一付一、零中介費等租住政策，持續夯實鄭州本地市場化長租產品供給。
整體而言，當前國有租賃平臺不再侷限於運營自有建設項目，憑藉成熟運營體系與保租房管理經驗對外輸出能力，同步實現國有資產保值增值。
產業配套與TOD型租賃社區集中落地，輕資產受託成為獲取大體量項目的核心方式。如越秀星寓與廣州機場資產運營二度合作，簽約空港悅居·雲怡花園店；中國電建地產南國置業旗下悅生活長租公寓，中標武漢東湖城建的武漢紅嶺三期委託運營項目等。
瓴寓國際多點落子輕資產受託項目，期內中標重慶海峽路四公里TOD租賃社區項目，拿下1228間房源管理權；旗下上海嘉領新寓公寓管理有限公司中標東方財富嘉定新城租賃住房、夢之春公寓兩個項目，合計管理規模514間，以及中標西安城南CCBD板塊租賃住房項目，管理規模480套，持續在長三角、西南、西北核心城市佈局產業與商務區租賃社區。
以上項目均採用資產方持有物業、運營商輸出產品策劃、改造管理、招租運維全鏈條服務的輕資產模式，房企系租賃品牌以此實現千間級體量快速擴張，是現階段主流的拓展路徑。
頭部運營商由新增拓店轉向存量資產提質升級。龍湖冠寓迎來品牌創立十週年，在管房源規模超15萬間，產品迭代至5.0版本；本期重點推進存量資產煥新改造，覆蓋全國10餘個城市、20餘個已運營項目，通過門店硬件升級、客戶反饋機制優化，挖掘存量資產收益潛力。同時其保租房業務已經落地20餘城，納保房間超7.6萬間。在新增項目投資趨於謹慎的背景下，對存量在營項目做系統性改造升級，成為頭部品牌提升出租率、客戶滿意度和資產價值的重要抓手。
整體來看，輕資產受託管理、運營能力輸出已成為住房租賃企業主流的擴張模式，國資體系內業務合作、跨城市能力輸出頻次持續提升。與此同時，頭部企業增長邏輯切換，資源投入從新增項目轉向存量資產煥新，依託硬件更新與精細化運營，提升存量資產的綜合收益。
客羣與選址層面，項目持續聚焦產業板塊，空港、科創園區、城市核心商務區、軌道TOD片區成為重點落位的區域，產品定向服務產業人才、都市白領，租賃社區建設與地方產業發展深度綁定。
中小品牌/新品牌維度，據觀點指數監測，本期包括中小專業運營品牌、新入局的國資平臺在內的主體，持續釋放項目動態，主體類型更加多元。
和頭部全國性運營商相比，這類主體普遍以區域深耕、特色產品創新、B端人才社區、存量物業改造為核心抓手，輕資產受託、物業整租改造等是主流落地模式，同時新主體依託母公司資源快速切入住房租賃賽道，行業分層競爭格局進一步清晰。
期內房企/地方國資新主體加速入局賽道。首創集團新設首創住房租賃（北京）有限公司，註冊資本30億元，作為集團住房租賃專業化平臺，疊加前期北京保障房合作、大額銀行授信資源等，首創已將住房租賃提升至集團戰略板塊，依託平臺統籌推進保租房投資、運營、資本化業務。
同期上實城開旗下阡集上海承租上藥新亞大廈12層樓宇，計劃改造為中端白領公寓，項目位於上海長寧核心商務區，靠近多條軌道交通。項目採用長期整租模式，租期最長15年，需要投入改造資本開支，同時正在推進物業用地性質變更，待股東大會審批後落地。該項目為上海核心城區商辦存量轉白領租賃社區的典型案例，但物業性質變更與改造投入給項目落地週期與成本帶來不確定性。
地方區域國資系租賃品牌持續落地本地化特色保租房項目，產品不再侷限於單一的居住功能，而是探索“居住+創業、居住+配套”的複合業態，如寧波城投、蘇州地鐵、武漢城投、西部集團等。舉例來說，期內寧波城投旗下的城投橙寓·南岸社區開業，作為OPC+模式保租房項目，打造樓上居住、樓下創業場景，創新性設置專屬辦公艙、路演廳、科學家會客廳，打通居住與創業空間。項目租戶以南部商務區青年創業者、通勤新市民為主，租戶畫像清晰，平均年齡僅26.5歲，女性租戶佔比63.7%。
從數據來看，本期區域國資是中小品牌/新品牌這一層級的主力供給方，項目深度綁定本地產業、軌道交通、科創園區，產品向“居住+創業、居住+社交”複合業態升級，依託屬地資源優先落地保租房。