觀點指數 在近日觀點指數研究院發佈的物業暨城市服務發展報告中，其指出，整體來看，物企康養業務仍處於起步階段，服務內容深淺不一；專業能力主要依託外部合作或集團內部協同獲取，獨立構建能力尚不成熟；盈利模型與標準化體系尚未成型，規模化路徑仍在摸索中。
期內，部分物企藉助重陽節節點披露了社區康養探索情況，整體來看，物企康養業務仍處於起步階段，服務內容深淺不一，覆蓋範圍從基礎助老延伸至居家照護、康復護理等領域；專業能力主要依託外部合作或集團內部協同獲取，獨立構建能力尚不成熟；盈利模型與標準化體系尚未成型，規模化路徑仍在摸索中。
從多家物企過往的實踐模式來看，主要分為四類，其一是通過與外部康養機構合作搭建社區站點構建服務體系。其優勢是物企可依託現有社區觸點、場地資源和業主信任基礎，以較輕資產方式切入，快速建立服務場景；同時通過與專業康養機構合作，由合作方承擔護理、康復等高風險環節，從而降低物企進入的專業門檻與運營風險。
例如，眾安智慧生活與成都錦欣康養產業集團簽署戰略合作協議，攜手深耕社區居家養老賽道，加速專業養老服務落地社區。雙方明確將專業養老服務融入現有物業服務體系迭代升級，搭建智慧化養老服務平臺；共建康養人才培養體系，夯實社區養老人才底座；合力打造特色“物業+康養”社區養老服務品牌。
其二是物企依託集團內康養平臺進行專業能力內嵌。這樣做可直接複用集團內已成熟的康養團隊、護理體系與品牌，快速補齊專業能力短板；同時通過內部協同降低合作溝通成本，形成“物業獲客+康養履約”的閉環。
期內，保利物業通過聯合保利健投，打造“和護到家”社區康養品牌，將日常關懷與專業照護連接起來，通過專業評估匹配服務，讓照顧既尊重長者的意願，也更貼合實際生活。
資料顯示，保利健投是保利發展旗下推進康養板塊發展的核心平臺，旗下擁有全國性專業養老服務機構品牌“和熹會、和悅會”等品牌，形成“機構+社區+居家+旅居”的“四位一體”康養佈局。目前，在全國七大片區佈局超過50家養老項目（含在營、待開業及儲備）。
其三是少數物企在物業體系內孵化獨立康養品牌或子公司，逐步建立自有照護團隊、服務標準和社區站點，專業化程度更高，但投入也相對更重。
樣本物企中，較早探索養老賽道的綠城服務在2019年便成立了“綠城椿齡康養”品牌，專注於居家養老、機構養老和CCKC（全齡頤養）康養社區，覆蓋“醫食住行、頤樂學為、怡康養護”等服務場景，形成了“物業+養老”、“醫養+康護”等社區養老服務體系。
2026中報顯示，該公司已形成以“椿悅薈”為代表的機構養老運營、以“陶然裏”為代表的康養小區運營及以“椿天裏”為代表的居家養老運營三大服務模式。對應的業務板塊，上半年收入1.27億元，同比增長3.0%。
其四是多數物企的主流選擇，即通過輕運營切入相關場景，更多從長者活動、興趣社羣、老年課堂、助餐助行、空巢探訪、應急響應等輕服務入手，強化社區信任與用戶黏性。
如萬物雲通過“銀齡守護計劃”，圍繞安心檔案、定期拜訪、社區活動和智能助老等服務內容，探索將長者關懷融入日常物業服務，並聯動專業機構完善社區適老服務供給。
總結而言，業內尚未形成統一、成熟的商業模式，付費轉化、服務標準化與專業團隊建設仍是後續推進的關鍵變量。
收併購市場上，物業及城市服務企業的交易活躍度仍較低，但並非完全停滯。
當前併購更多呈現“小規模、區域補位、能力拼圖”的特徵，企業傾向於通過收購存量特許經營項目或區域型服務商，快速獲取成熟合同與穩定現金流，而非大規模擴張規模。與此同時，企業對標的資產的現金流質量、區域協同性和投後整合能力要求更高，整體佈局更加審慎和精細化。
10月12日，福龍馬公告表示，其全資子公司福龍馬環境擬以4010萬元現金收購“定州錦譽”（定州市昌潤達錦譽環境衛生管理有限公司）100%股權，資金來源為自有資金及自籌資金。
據介紹，定州錦譽是河北昌潤達環境為運營定州市城區環境衛生市場化服務特許經營項目全資設立的項目公司，主營業務為城市生活垃圾經營性服務、城鄉市容管理、道路清掃保潔、垃圾清運等。2025年度及2026半年度，該公司營業收入分別為1.465億元及6790.55萬元，淨利潤分別為514.10萬元及-282.79萬元。
以2025年度淨利潤計算，該筆交易的市盈率約為7.80倍，但考慮到標的公司2026年上半年已虧損，該市盈率也僅有參考價值。
不過，標的公司在手的定州市城區環衛市場化服務特許經營項目，擁有12年的超長服務期限（自2022年9月1日至2034年8月31日），年化服務費約1.61億元，是一份可以直接並表的確定性收入，這或許是這筆收購的關鍵之處。
福龍馬錶示，此次收購是公司開拓河北區域業務市場的關鍵舉措，項目落地後可快速建立河北區域運營大本營，發揮公司“裝備+服務”的協同優勢，增強在京津冀區域市場品牌影響力，為後續拓展周邊區域市場築牢基礎。
另外，10月9日消息稱，太盟投資集團（PAG）正與中國恒大清盤人就收購恒大物業多數股權進行獨家談判，目前雙方正洽商最終條款。
恒大物業最新公告稱，清盤人已接獲若干潛在買方就潛在交易提交的方案；中國恒大及CEG作為潛在賣方已與一名選定的投標人簽訂排他性協議，談判期限截至今年10月27日。
觀點指數認為，從此前傳聞的中海、華潤等頭部物企，到廣東旅控等地方國資，再到當前指向太盟投資等私募機構，恒大物業的買方經歷了“物企同行—國資—私募”的演變。一定程度上，反映出這筆交易的屬性從產業協同型併購變為困境資產折價收購。